Logement social: Le manque de visibilité plombe le marché

• Le programme à l’arrêt depuis 2020
• Avec la flambée des prix des matériaux, les opérateurs ne peuvent plus produire des unités à 250.000 DH
• Le coût du foncier freine le déploiement des projets dédiés à la classe moyenne

C’est l’un des programmes les plus réussis dans le secteur immobilier, selon les professionnels. Pourtant, la production de logements sociaux est à l’arrêt depuis 2020, faute d’un dispositif de soutien.

Pour Anice Benjelloun, vice-président de la FNPI, «le logement social est l’une des composantes essentielles du secteur de la construction au Maroc. Il a permis à plus de 600.000 personnes d’accéder au logement, en plus de créer une dynamique économique considérable». Même son de cloche du côté de Adil Bouhaja, vice-président de cette fédération, lors de son passage au Club de L’Economiste, jeudi dernier.

L’appui de l’Etat est décisif pour la relance de ce programme. Car, «en matière de logement social, dans les différents pays, il y a toujours une partie prise en charge par les pouvoirs publics», a-t-il souligné. Ceci est d’autant plus important qu’avec les dernières hausses des prix des matériaux, ainsi que les différentes contraintes liées à l’inflation, les professionnels estiment que la production de logements à 250.000 DH n’est plus faisable.

La mise en place d’un nouveau programme se fait attendre, par les opérateurs et les acquéreurs. Une situation qui s’est traduite par un attentisme qui accentue les difficultés du secteur. Interpellé sur les aides directes promises par le gouvernement en faveur des acquéreurs, Mustapha Baïtass a fait savoir, lors du point de presse à l’issue du Conseil de gouvernement, que ce dossier est encore à l’examen. Cet attentisme bloque le marché, selon les opérateurs. Il s’agit, pour eux, de clarifier les choses.

Aujourd’hui, promoteurs et acquéreurs s’impatientent. Pour la FNPI, il est important de mettre en place des dispositifs qui permettent la relance du secteur. C’est décisif pour anticiper les flux des populations qui vont rejoindre les grandes villes dans les années à venir. Les opérateurs appellent à concevoir un «dispositif réalisable et non pas des mesures qui ne peuvent être réalisées concrètement». En vertu de l’ancien programme, les promoteurs étaient dispensés de payer certaines taxes. «Cela profite au consommateur», est-il précisé.

Sans cet appui, «on n’aurait jamais pu construire des logements à 250.000 DH», selon les opérateurs. Ces derniers insistent également sur l’apport de ce programme au profit de l’Etat. Cela concerne notamment «les recettes fiscales, dans la mesure où tout l’écosystème paye des impôts». Parallèlement, les acquéreurs s’acquittent aussi des droits d’enregistrement et autres taxes. Ces rentrées fiscales sont évaluées par les opérateurs à près de 50.000 DH par logement.

Pour relancer ce segment du secteur immobilier, «il est important de revoir la copie et aller sur autre chose», selon les professionnels. Des propositions ont été déjà soumises au gouvernement. «A ce jour, il n’y a encore rien de concret», déplorent les membres du FNPI. Concernant les informations qui circulent autour d’un nouveau programme d’habitat à 300.000 et 600.000 DH, pour deux typologies de logements, les deux vice-présidents de la FNPI avancent qu’ils «ne peuvent se prononcer sur ces chiffres, dans la mesure où nous ne connaissons pas encore les détails des cahiers des charges».

Les indicateurs en recul

• 50% de baisse des dépôts des dossiers pour autorisation de construire
• 50% de baisse des misesen chantier
• 50% de baisse des demandes des crédits bancaires pour la promotion
• 15,4% de baisse des ventes des actifs immobiliers
• 9,8% de baisse des transactions des biens à usage professionnel

Quid de la classe moyenne?

Les logements pour classe moyenne constituent également une vraie problématique. Le programme lancé en 2013 n’a pas donné satisfaction. L’offre n’est pas adaptée aux attentes de cette catégorie sociale, notamment en termes de superficie et d’emplacement à proximité du centre-ville. Il s’agit d’appartements d’une superficie de 80 à 100 m2, avec un prix ne dépassant pas 8.000 DH/m2. Les opérateurs pointent une série de facteurs qui n’ont pas favorisé la réussite de ce chantier. Cela concerne notamment le renchérissement du coût du foncier. Dans les années 90, dans certains quartiers correspondant aux critères de la classe moyenne, notamment à Casablanca ou Rabat, les appartements étaient commercialisés par les promoteurs à 6.500 DH/m2. Aujourd’hui, dans les mêmes zones, les prix ont explosé, atteignant 30.000 DH/m2. Pourtant, «les salaires n’ont pas évolué à ce rythme», souligne un professionnel. Le choix de certains quartiers périphériques pour le développement d’une offre dédiée à cette catégorie sociale nécessite une série de mesures d’accompagnement, notamment en termes d’aménagement d’espaces de vie, de mobilité… Aujourd’hui, en l’absence d’une offre correspondant à ces attentes, «nous avons assisté à une migration de la classe moyenne, notamment des avocats, des médecins… vers le logement social», affirment des opérateurs. Parmi les solutions proposées, pour résoudre le problème du foncier: des partenariats public-privé, impliquant Al Omrane, qui devra jouer, selon les opérateurs, un rôle d’aménageur public. L’idée est d’aménager de grandes parcelles de terrain, avant de les céder au privé, sur la base d’un cahier des charges bien défini, avec des prix fixés à l’avance.

Source : leconomiste.com