FNPI: Des mesures pour redynamiser le secteur

Jamais l’écosystème de l’immobilier n’a été confronté à autant de défis et de problèmes structurels à court et à moyen terme (financement, méventes, surcoûts, stock d’invendus, foncier, surtaxation…) Face à l’attentisme ambiant, la rareté de la demande, la chute des transactions et des mises en chantier… les perspectives ne sont guère prometteuses.

Du coup, en l’absence de mesures rapides, concrètes et de dispositifs adaptés, de nombreux opérateurs redoutent les mois à venir. Si la situation ne change pas favorablement d’ici peu, ils seront inexorablement condamnés à déposer le bilan comme cela a été le cas pour les textiliens il y a une vingtaine d’années. Pour éviter ce scénario pessimiste, il va falloir relancer les ventes. Ce qui passe par une politique volontariste de l’Etat et du gouvernement.

A cet effet, la Fédération des promoteurs (FNPI) parie sur de nouveaux leviers. En fait, l’interprofession a mobilisé l’ensemble des acteurs de la chaîne de valeur afin d’élaborer une série de mesures et de propositions «à la fois réalistes et réalisables» pour stimuler le marché. Parmi les propositions formulées, et qui ont été partagées avec le ministère de tutelle, la mise en place d’aides fiscales qui «bénéficieront directement aux acquéreurs et non aux promoteurs… L’aide directe aux acquéreurs est à la base une proposition qui émane de la FNPI», insiste Anice Benjelloun, vice-président. Evidemment, ces aides devront promouvoir l’accès à la propriété à différentes couches sociales. Les incitations peuvent être déclinées sous forme de subventions étatiques à l’achat – comme c’est le cas pour le gaz et le blé – ou encore une défiscalisation. Les promoteurs s’attendent également à un déploiement urgent et efficient de dispositifs incitatifs en faveur du logement social.

Pour ce type de biens immobiliers à caractère social, la demande des ménages a évolué ces dernières années. Selon la FNPI, Les besoins sont plus importants en termes de superficie (jusqu’à 120 m2), à des prix autour de 6.000 DH/m2 et ce, essentiellement dans les grandes villes côtières. Pour la classe moyenne, l’analyse de la demande remonte des superficies qui varient entre 50 et 140 m2 dans une fourchette de prix qui ne dépasse pas les 8.000 à 9.000 DH/m2. Pour libérer le foncier, la FNPI préconise plus de verticalité dans les grandes villes, de manière à ce que l’Etat autorise plus de hauteur et d’étages dans les immeubles des villes comme Rabat et Casablanca. Ce qui nécessite d’élargir les voiries avec des avenues de grande portée.

Le foncier peut être également libéré en procédant à des extensions dans les périphéries et banlieues. Sur le même registre, la FNPI propose de renouveler le foncier public, qui est propriété de l’Etat. Autre piste, la remobilisation du foncier dormant dans dépôts et entrepôts d’usines dans des centres-villes, et qui sont abandonnés depuis plusieurs années. Mais à condition d’indemniser les propriétaires et héritiers avec la valeur actuelle du mètre carré. La qualité des matériaux est également un chantier prioritaire.

Selon Anice Benjelloun: «Aujourd’hui, il y a une inadéquation entre l’offre et la demande en plus des coûts élevés du foncier et des matériaux… Le tout sur fond d’une fiscalité extrêmement lourde. Le secteur pâtit d’une pléthore de taxes qui sont parfois redondantes: la taxe sur terrain non bâti (TTNB), la Conservation foncière (ANCFCC), les droits d’enregistrement, les agences urbaines, les communes…» In fine, cela se traduit par des coûts de production trop élevés et des acquisitions onéreuses.

Un taux d’urbanisation de 75% d’ici 2030

De l’avis des membres dirigeants de la FNPI, contrairement aux idées préconçues, la demande n’a pas disparu… Au contraire, elle aura tendance à croître considérablement d’ici 2030. La FNPI en veut pour preuve les chiffres du HCP qui annoncent un taux d’urbanisation actuel de l’ordre de 65%. Ce même taux devra passer à 75% à l’horizon 2030. D’ou des flux d’exode et des mouvements de 3 à 4 millions d’habitants dans les grandes villes d’ici 2030. «Ce qui est à la fois un potentiel et une problématique», insiste Anice Benjelloun. Selon ce vice-président de la FNPI, ces flux requièrent un travail de fond en amont dans une logique d’anticipation et de planification urbaine pour une production cohérente qui peut absorber la nouvelle demande. «Il faudra mettre en place un observatoire pour affiner l’analyse des besoins sur la base d’indicateurs scientifiques, un suivi régulier de la nature de la demande, un recensement des nouveaux besoins… Nous préconisons des interactions permanentes entre l’Observatoire, l’administration, les promoteurs et les urbanistes afin de mieux anticiper les tendances à venir et planifier les plans d’aménagement, se projeter sur les 10 à 20 prochaines années». Autrement dit, une refonte des règles actuelles pour un renouvellement des dispositions urbanistiques afin de réduire le coût du foncier.

Source : leconomiste.com