Immobilier/Taux immobiliers: La fenêtre reste toujours propice à l’achat

Décrocher un prêt immobilier à un taux inférieur à 5% est devenu courant. Il y a encore trois ans, seuls les dossiers excellents pouvaient prétendre à des conditions aussi attractives, relève un professionnel de l’immobilier. En moyenne, les acquéreurs pouvaient obtenir un taux de 4,8% en 2017. Il est resté stable au premier trimestre 2018.

La baisse des rendements des bons du Trésor qui servent de référence au calcul des taux immobiliers a détendu les conditions de financement. Le renforcement de la compétition entre les banques sur ce segment a un rôle important et sera déterminant à l’avenir. «Il y a des campagnes agressives sur différentes catégories de clientèle pratiquement tous les deux mois et cela s’enchaîne toute l’année», relève Yassine Lahlou, directeur général de Meilleurtaux.ma.

Les établissements de taille moyenne qui cherchent à renforcer leurs positions sont les plus compétitifs commercialement. Mais certains grands acteurs sont tout aussi dynamiques, indiquent des professionnels de l’immobilier. La baisse des taux immobiliers s’accompagne d’une conjoncture tout aussi propice pour les prix des biens.

Pour les actifs démarrant à 1 million de DH, les prix sont stables ou baissent en partie à cause de la concurrence, soulignent les professionnels. Avec le niveau des taux d’intérêt aujourd’hui, «le pouvoir d’achat immobilier du client a clairement augmenté», note le directeur de Meilleurtaux.ma. L’encours des prêts aux particuliers et MRE totalisaient 196 milliards de DH à fin avril en hausse de 3,4% sur un an.

Si le pouvoir de négociation penche toujours du côté du banquier, il tend à s’équilibrer à cause de la concurrence et de la maturation des clients. Cela amène les banques à redoubler de créativité et à développer de plus en plus d’offres sur mesure.

«Les banques sont prêtes à être flexibles sur certains points pour s’adapter au client. Pour un remboursement par anticipation par exemple, la banque peut accepter de ne pas appliquer des pénalités», note Lahlou. Le client ne se préoccupe plus uniquement du taux d’intérêt, mais aussi du coût de l’assurance et des frais de gestion du compte.

Il n’y a pas longtemps, l’assurance était payée d’un trait. Les clients préfèrent la payer mensuellement sur le reste du capital dû, ce à quoi les banques se sont adaptées. Si les taux d’intérêt semblent à un plancher aujourd’hui, «l’assurance est un levier sur lequel les banques peuvent agir pour réduire les taux immobiliers», relève un courtier.

Par ailleurs, les clients sont plus attentifs sur les frais de gestion de leur compte, le taux du découvert bancaire compte tenu de la durée de la relation. Le crédit immobilier est l’un des meilleurs produits d’appel de la banque puisqu’il scelle une relation qui peut durer de 15 à 25 ans.

Tout le monde veut emprunter à 100%

Idéalement, les acquéreurs veulent se faire financer la totalité du prix de leur bien, voire plus en intégrant les frais de notaire notamment. Les banques investissent dans les systèmes d’information pour mieux apprécier le risque et accroître leur portefeuille sain. Ceci dit, il y a certains profils qui sont mieux perçus par les banquiers et sont susceptibles de bénéficier des meilleures conditions de financement.

De façon générale, les emprunteurs qui ont un comportement financier sain et un profil peu risqué sont recherchés. La banque est regardante sur le taux d’endettement de l’emprunteur. Elle considère qu’un reste à vivre d’au moins 50% du revenu après le paiement de la traite est un minimum. Par ailleurs, la capacité à autofinancer une partie du bien (un apport aux alentours de 20%) constitue un atout, disent les professionnels: «cela démontre en partie le sérieux du client».