Immobilier/Impôt: Comment optimiser la facture

Les revenus fonciers imposables à l’I.R s’entendent de ceux définis à l’article 61 R I du C.G.I sous réserve des exclusions et de l’exonération temporaire prévues respectivement aux articles 62 et 63 du C.G.I. Cependant, certains revenus de propriétés immobilières ne sont pas taxés dans la catégorie des revenus fonciers lorsqu’ils sont compris dans la catégorie des revenus professionnels définis à l’article 30 du C.G.I. Il s’agit notamment :

 – des revenus locatifs des propriétés inscrites à l’actif d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale ;
– des produits de la location d’établissements industriels et commerciaux munis du matériel ou de mobilier nécessaire à leur exploitation;
– des revenus afférents à la sous location, à la location en meublé et à la location d’un fonds de commerce et des locaux où il est exploité, ou de la location de garages s’accompagnant de services ou de prestations notamment, lavage, distribution d’essence, atelier de réparation.
Toutefois, les revenus provenant de la location d’emplacement pour le garage de véhicules automobiles ou le stockage de marchandise entrent dans la catégorie des revenus fonciers, lorsque le propriétaire assure un simple gardiennage des locaux à l’exclusion d’autres prestations.
Aux termes des dispositions de l’article 61 du code général des impôts, sont considérés comme des revenus fonciers pour l’établissement de l’I.R :
– les revenus acquis au titre de la location des immeubles bâtis et non bâtis et des constructions de toute nature;
– les revenus acquis au titre de la location des propriétés agricoles, y compris les constructions et le matériel fixe et mobile y attachés;
– la valeur locative des immeubles et constructions que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition des tiers;
– les indemnités d’éviction versées aux occupants des biens immeubles par les propriétaires desdits biens en compensation du préjudice causé.

■ Exclusion du champ de l’impôt
En vertu des dispositions de l’article 62 du C.G.I, est exclue du champ d’application de l’I.R la valeur locative des immeubles que les propriétaires mettent gratuitement à la disposition des personnes et entités suivantes:
–  les ascendants et descendants du contribuable lorsque ces immeubles sont affectés à l’habitation des intéressés qu’il s’agisse de résidence principale ou secondaire;
– Les administrations de l’Etat, des collectivités locales et des hôpitaux publics;
– Les oeuvres privées d’assistance et de bienfaisance soumises au contrôle financier de l’Etat en vertu des dispositions du Dahir n°1-59-271 du 17 chaoual 1379 (14 Avril 1960);
– Les associations reconnues d’utilité publique lorsque des institutions charitables à but non lucratif sont installées dans lesdits immeubles.

■ Détermination du revenu foncier imposable
Le revenu brut des immeubles donnés en location est constitué par le montant brut total des loyers. Ce revenu résulte des sommes perçues au titre du contrat de location y compris les suppléments éventuels quelle que soit leur qualification juridique. Ce montant est augmenté des dépenses qui incombent normalement au propriétaire ou à l’usufruitier et qui sont mises à la charge des locataires;
– diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte de ses locataires.
Baux normaux: Le montant brut des loyers imposables comprend les sommes acquises par le bailleur au cours de la période d’imposition. Ce sont en principe les prix des loyers stipulés dans les baux ou actes de location dès lors que les immeubles font l’objet de contrats de location réguliers.
Baux anormaux: Les baux qui stipulent des prix de loyers inférieurs à la valeur locative réelle de l’immeuble peuvent être contestés par l’administration dans le cadre de la procédure prévue aux articles 220 et 221 du C.G.I.
Sous-location: Le produit des sous-locations perçu par le locataire principal sous-loueur reste sans influence sur la situation fiscale du propriétaire, ce dernier étant imposé à l’IR sur le loyer stipulé dans le contrat, si le bail est normal. Toutefois, les revenus provenant de la sous-location restent imposables dans la catégorie des revenus professionnels.

■ Revenus locatifs perçus par un professionnel loueur de biens
Les opérations immobilières que la loi rattache à la catégorie des revenus professionnels sont définies à l’article 30 du C.G.I. Il s’agit des opérations ci-après:

■ Exonérations: Un régime spécial aux MRE
L’exonération prévue par les dispositions de l’article 63 – II du C.G.I limite le champ d’application de l’impôt compte tenu des éléments suivants: l’affectation de l’immeuble; la nature de l’immeuble; le montant annuel des cessions effectuées par le contribuable; le lien de parenté entre le cédant et le cessionnaire.

■ Exonération liée à l’affectation de l’immeuble
Le profit réalisé lors de la cession d’un immeuble ou partie d’immeuble par son propriétaire ou par les membres d’une société à objet immobilier réputée fiscalement transparente, est exonéré totalement, lorsque la durée d’occupation à titre d’habitation principale par le cédant à la date de la cession est égale ou supérieure à six (6) ans consécutifs quel que soit le prix de cession conformément aux dispositions de l’article 63-II-B du C.G.I.

Cette exonération est également accordée au terrain sur lequel est édifiée la construction mais dans la limite de 5 fois la superficie construite. Pour la détermination de la superficie couverte qui sert de base à l’application de l’exonération du terrain sur lequel est édifiée la construction, il faut entendre les superficies brutes, comprenant outre les murs et les pièces principales, les annexes: vestibules, salles de bains ou cabinets de toilettes, clôtures ou dépendances (cave, buanderie et garage). Cette superficie exclut les vides tels que les terrasses, cours, balcons et patios.
Il est rappelé que cette exonération s’étend dans les mêmes conditions:
– au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d’habiter l’immeuble ou la partie d’immeuble en cause après le décès du propriétaire;
– au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente;
– aux Marocains résidant à l’étranger pour leur habitation principale au Maroc.
Pour bénéficier de l’exonération susvisée, ces derniers doivent justifier que ce logement était destiné à leur habitation principale au Maroc et inscrit en tant que telle à la taxe d’habitation. La durée maximale qui doit s’écouler entre la date de la vacance de l’immeuble et celle de sa cession ne devrait pas excéder six (6) mois.

■ Exonération liée à la nature de l’immeuble
Est également exonéré :
– Le profit réalisé à l’occasion de la cession de logement social dont la superficie couverte et le prix de cession au moment de son acquisition n’excèdent pas respectivement 50 à 100 m2 et 250.000 DH, occupé par son propriétaire à titre d’habitation principale depuis au moins quatre ans au jour de la cession.

Cas particuliers des locations immobilières

Pour les sociétés dont l’actif comprend des immeubles destinés à la location, le chiffre d’affaires est constitué par le montant des revenus locatifs pour la partie du ou des immeubles loués.
Dans le cas où ces locaux sont occupés à titre gratuit par les membres de la société ou par des tiers, la valeur locative normale et actuelle des locaux concernés constitue un produit qui doit s’ajouter au chiffre d’affaires.
Toutefois, lorsque des locaux appartenant à la société sont occupés par le personnel à titre gratuit, ou moyennant un loyer symbolique ou modéré, il n’y a pas lieu d’ajouter au chiffre d’affaires la valeur locative de ces locaux.
Par contre, si un loyer normal est perçu, il est pris en considération. Par loyer normal, il y a lieu d’entendre celui correspondant au loyer pratiqué sur le marché pour des locaux similaires.
Le cas de sous-location est similaire à la location. Il s’agit des sociétés qui louent un ou des immeubles et les relouent à leurs associés ou à des tiers ; la valeur locative normale et actuelle de ces locaux constitue toujours un élément du chiffre d’affaires.
Cas des revenus des immeubles non affectés à l’exploitation
Les revenus fonciers constituent le chiffre d’affaires principal des sociétés à objet immobilier.
Dans les autres cas ce sont des produits accessoires.
Ces produits proviennent de la location:
– d’immeubles bâtis ou non et de constructions de toute nature;
– des propriétés agricoles y compris les constructions et le matériel fixe et mobile y attachés.
Le revenu foncier brut de ces immeubles ou propriétés agricoles est constitué par le montant brut:
– des loyers ou de la valeur locative brute totale de l’immeuble augmentés des dépenses
incombant normalement au propriétaire et mises à la charge du locataire;
– des loyers ou fermages stipulés en argent ou, dans le cas de contrats de location rémunérée en nature, du montant obtenu en multipliant le cours moyen de la culture pratiquée par les quantités stipulées.

Base d’imposition des revenus fonciers

Il y a lieu de distinguer entre le:
• Revenu net des immeubles urbains
• Revenu net des propriétés agricoles
1- Revenu net des immeubles urbains
Les propriétaires d’immeubles bâtis et non bâtis et des constructions de toute nature donnés en location, ou mis gratuitement à la disposition des tiers ainsi que les personnes bénéficiaires des indemnités d’éviction bénéficient au titre de leur revenu brut d’un abattement forfaitaire dont le taux est fixé à 40%. Cet abattement ne s’applique pas dans les cas de la sous-location ou de location en meublé dès lors qu’il s’agit de revenus professionnels.
Par ailleurs, les dispositions de l’article 82 -II du C.G.I énoncent également qu’en cas de changement d’affectation d’un immeuble ou partie d’immeuble soumis à la taxe d’habitation au 1er janvier de l’année au titre de laquelle la déclaration annuelle est souscrite, les propriétaires ou les usufruitiers doivent mentionner:
– le numéro d’article d’imposition à la taxe d’habitation; la date du changement intervenu dûment justifié.
2- Revenu net des propriétés agricoles
Le revenu net imposable des propriétés agricoles données en location est égal:
– soit au montant du loyer ou de fermage stipulé en argent dans le contrat; soit au montant obtenu en multipliant le cours moyen de la culture pratiquée par les quantités prévues dans le contrat, dans le cas des locations rémunérées en nature; soit à la fraction du revenu agricole forfaitaire prévu à l’article 49 du C.G.I dans le cas des locations à part de fruit.
Dans ces cas également l’abattement de 40% n’est pas applicable.