Immobilier : les atouts chocs des villes allemandes

Le marché allemand séduit de plus en plus d’investisseurs. Malgré la hausse des prix, plusieurs grandes villes allient rendements locatifs attrayants et perspectives de plus-values à la revente.

A première vue, l’Allemagne n’est pas la destination européenne la plus glamour, ni celle qui vous viendrait immédiatement à l’esprit, pour réaliser un investissement immobilier judicieux en dehors de l’Hexagone… mais c’est plutôt le Portugal ou encore l’Espagne.

Sauf que, même si la tendance reste encore marginale, un nombre croissant de particuliers placent leur argent dans le logement allemand. Les grandes villes situées outre-Rhin, Berlin en tête, offrent des atouts de poids aux yeux des investisseurs français. Investir dans la pierre rassure. Alors investir dans la pierre de la première économie de l’Union européenne… c’est l’équivalent d’un double airbag.

Qualité de vie
Mais il n’est pas question que de sécurité financière. Il fait aussi bon vivre en République fédérale d’Allemagne. Munich, Düsseldorf, Francfort, Berlin, Hambourg, Stuttgart et Leipzig font partie, avec les villes suisses, des plus appréciées dans le monde pour leur qualité de vie, selon le classement 2018 du cabinet international Mercer .

« L ‘Allemagne est le marché européen qui séduit le plus investisseurs particuliers comme institutionnels, en raison d’une forte demande locative et de la qualité des locataires, analyse Charles-Henri de Marignan, responsable du pôle immobilier direct à l’IEIF. De plus, même si les prix de l’immobilier y ont beaucoup progressé ces dernières années, le marché des principales villes allemandes reste à un niveau attrayant car équivalent à celui des métropoles régionales françaises, hors Paris. »

Moins de 4.000 EUR/m2 à Berlin
Parmi les villes allemandes, Berlin tient toujours le haut du pavé. La métropole présente « d’excellentes opportunités d’investissement », affirme le réseau international d’immobilier de luxe Barnes, dans son rapport 2018 des destinations favorites de la clientèle fortunée dans le monde *. « Avec une démographie très favorable, une économie locale en forte progression, une énergie culturelle bouillonnante, une architecture en plein renouveau, des espaces verts qui représentent 40 % du territoire et des prix immobiliers très abordables, argumente Barnes, Berlin a le vent en poupe. »

En dépit de leur nette hausse depuis 2010, les prix de l’ancien dans une capitale européenne de cette envergure restent aujourd’hui encore plus de deux fois moins élevés qu’à Paris. Ainsi, il faut compter, en moyenne, en deçà de 4.000 euros le mètre carré à Berlin, tandis qu’à Paris il se négocie au-delà de 9.000 euros. Sur le segment du luxe, l’investisseur devra débourser, selon des chiffres Barnes à fin 2017, pour les appartements : 8.000 euros le mètre carré dans le haut de gamme et 15.000 EUR/m² pour des biens exceptionnels.

Potentiel de rattrapage
Même si la pierre parisienne continue à grimper , les perspectives de plus-value semblent bien supérieures outre-Rhin. « Depuis quatre ans, les prix berlinois ont augmenté de 8 et 10 % par an, explique David Nguyen, associé de l’agence spécialisée franco-allemande Aden Immo. Ils devraient encore progresser dans les prochaines années portés par le développement économique et la croissance démographique de la ville. »

Selon le professionnel, le potentiel de rattrapage, d’ici à une dizaine d’années, de Berlin est important si l’on regarde l’écart entre l’ancien et le neuf – à 6.000 euros le mètre carré en moyenne -, et par rapport à d’autres grandes villes allemandes. A Munich, la ville la plus chère, les prix moyens atteignent près de 7.200 euros/m² quand ils avoisinent à Hambourg et Francfort, respectivement, 4.100 et 4.300 euros/m². Les prix tombent à environ 2.000 euros/m² dans le coeur de Leipzig, grosse ville de l’Est jugée à fort potentiel.

Fiscalité avantageuse
La qualité du marché locatif berlinois – fort pourcentage de locataires (plus de 80 % de la population), faible taux d’impayés et de vacance, bon entretien du parc… – tranquillise l’investisseur. Pourtant, les loyers sont bas et de plus en plus encadrés , de l’ordre de 9 à 10 euros par mètre carré à Berlin (en moyenne 25,50 euros/m² à Paris ). Mais les charges sont raisonnables et la fiscalité, très favorable pour l’investisseur tricolore grâce à une convention entre les deux pays qui exclut la double imposition. Or, la fiscalité immobilière allemande est nettement mieux-disante.

Donc, si la rentabilité brute annuelle moyenne de l’investissement locatif en Allemagne n’est pas mirifique – autour de 3 % pour une location vide et de 2,5 % en meublé, à Berlin, et de 3,5 à 4 % à Leipzig, en revanche, grâce à cette fiscalité avantageuse, souligne David Nguyen, « on n’est pas très loin de ce que percevra l’investisseur français en net après impôts ». Autre point fort : si vous décidez de revendre votre bien, la plus-value est exonérée d’impôt après dix ans de détention… sachant qu’un même propriétaire en France devra attendre trente ans pour échapper à l’impôt.

Achat à plusieurs
Qui sont les investisseurs français friands de l’immobilier allemand ? Pour le seul marché berlinois, détaille David Nguyen, « 60 % de nos clients proviennent de la région parisienne. Parmi eux, des primo-accédants, qui ne peuvent acheter à Paris, où ils restent locataires, en raison des prix trop élevés. Ils font le pari que les prix de Berlin rattraperont un jour ceux de Paris. » Entre 10 et 15 % de la clientèle de l’agence franco-allemande est composée aussi de nombreux Français expatriés à l’étranger et au pouvoir d’achat élevé.

De son côté, Léo Attias, président de Fiabci France, note l’arrivée croissante de professions libérales comme des médecins ou experts-comptables, qui se détournent de l’immobilier tricolore, trop taxé, pour acheter à Berlin mais aussi à Munich, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Cologne. « Ils y acquièrent de magnifiques appartements en pierre de taille, de 80 à 100 m2, autour de 300.000 euros, et visent un revenu locatif de 6 % net en toute sécurité. »

Tendance plus récente relevée par l’agence Aden Immo, des particuliers qui se regroupent en SCI pour acheter à plusieurs un immeuble entier. Mais cela reste une exception. Les clients français de cette agence consacrent, en moyenne, 200.000 à 220.000 euros à l’achat d’un grand deux-pièces berlinois de 60 m², déjà loué. On peut aussi trouver dans la capitale allemande des studios loués autour de 120.000 euros.

Ce qui se vend à Berlin
City West : appartement loué de 3 pièces avec ascenseur à Charlottenbourg
Surface : 73,31 m²
Prix : 239.000 EUR
Emplacement privilégié à Friedrichshain : appartement de 1 pièce loué
Surface : 37 m²
Prix : 125.000 EUR
Studio vendu loué au coeur de Prenzlauer Berg : occupation personnelle possible
Surface : 42,23 m²
Prix : 169.000 EUR
Deux-pièces avec balcon et place de parking vendu loué. Occupation personnelle possible à Berlin-Mitte
Surface : 68 m²
Prix : 244.000 EUR
Source : Aden Immo, 23 mars 2018.

Quel impact des « frais de notaires » ?
Les droits de mutation, communément mais improprement appelés « frais de notaire », grèvent fortement le pouvoir d’achat immobilier. Selon une étude de l’IEF *, avec la Belgique , la France décroche la palme des droits de mutation les plus élevés en Europe. Ils sont 4 fois plus élevés qu’aux Pays-Bas ou qu’en Autriche :
2 % au Royaume-Uni, aux Pays Bas et en Autriche ;
2,5 % en Suède ;
3,5 % en Italie ;
6 % en Allemagne ;
7 % au Portugal ;
7,6 % en Espagne ;
8,07 % en France (4,5 % de taxe départementale ; 1,2 % de taxe communale et 2,37 % de taxe nationale).
* IEIF – Logement en Europe en 2017

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