Immobilier : être propriétaire, combien çà coûte ?

A un ensemble de charges qui pèsent lors de l’achat du bien immobilier, s’ajoutent des dépenses pendant toute sa durée de détention.

Etre propriétaire de sa résidence principale coûte cher ! Entre charges et impôts, l’amoncellement de petites – et grosses – dépenses peut, au final, peser trop lourd dans la balance. Avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier, il faut donc bien prendre en compte tous ces frais, non négligeables, en plus des mensualités de remboursement de l’éventuel crédit immobilier. « Acheter sa résidence principale ne se résume pas à financer le bien en lui-même. Les frais d’acquisition, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance du crédit, les frais d’agence, etc. font partie du décor », alerte Yannick Hamon, directeur général de MonFinancier.

Amortir les frais d’acquisition
Il y a d’abord les frais à supporter lors de l’acquisition. Les frais d’agence en premier lieu, qui s’élèvent en moyenne à 4,87 % du prix du bien immobilier, selon la caisse de garantie Galian. Avec une fourchette qui s’étend entre 3 % et 7 % (pour un studio). Globalement, plus le logement est cher, moins le pourcentage d’honoraires est élevé. Ils sont censés être inclus dans le prix affiché sur les annonces immobilières.

Ensuite, les frais improprement appelés « de notaire » représentent environ 7 % du prix d’achat. Ils comprennent en réalité les honoraires du notaire pour une petite part, mais surtout des droits de mutation (taxes et autres droits) qui reviennent au Trésor public. Ainsi, il faut déjà un certain nombre d’années pour amortir ces frais d’acquisition.

Pour un appartement acheté 300.000 euros hors frais d’agence, si ces derniers représentent 4 % de sa valeur, les droits de mutation et émoluments du notaire 7 %, il faudra alors qu’il soit revendu au moins 333.000 euros pour amortir les frais d’acquisition. Ce qui peut prendre beaucoup de temps, notamment dans les petites villes peu dynamiques, où les prix de l’immobilier ne se valorisent quasiment pas, voire baissent d’année en année. Enfin, les premières années après l’achat, prévoyez en plus dans le budget les dépenses nécessaires au déménagement, à l’aménagement du logement…

Une copropriété lourde en charges
Une fois le bien acquis, sa détention engendre aussi des frais. Il faut ainsi s’acquitter des impôts locaux (lire encadré), régler les frais d’entretien du logement – chauffage, assurance, compteurs, alarme, téléphone, gaz, électricité, éventuellement l’entretien de votre jardin, si vous en avez un. Il faut compter par exemple au minimum environ de 300 à 400 euros par an pour une alarme connectée et de 600 à 1.000 euros par an pour un jardinier.

Habiter dans une copropriété gérée par un syndic professionnel implique également de supporter chaque année des dépenses pour l’entretien courant (nettoyage des parties communes…), l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic…), ainsi que les frais liés aux services collectifs (gardiennage…) et aux équipements communs (ascenseur). Ces charges de copropriété sont un fardeau dont on ne prend pas toujours la pleine mesure au moment d’un achat immobilier.

Elles varient fortement d’une copropriété à l’autre, ou d’une ville à l’autre. Par exemple, un ménage en paie en moyenne 1.992 euros par an à Paris, 1.800 euros à Nice, 1.552 euros à Lyon et 1.058 euros à Bordeaux, selon une étude de MeilleureCopro. Elles ont globalement beaucoup augmenté ces dernières années, surtout dans les petites copropriétés (moins de 10 lots). Sur ce point, il convient d’être très vigilant à la bonne gestion de votre futur syndic, car trois ans après la loi Alur censée mettre un terme aux mauvaises pratiques des syndics de copropriété, la situation est toujours préoccupante.

Quoi qu’il en soit, passez au crible avant d’acheter les charges, les travaux programmés et la trésorerie de votre future copropriété. Concrètement : vérifiez dans les comptes rendus des dernières assemblées générales si des travaux d’envergure – ravalement de façade, etc. – ont déjà été réalisés récemment, auquel cas vous en êtes probablement débarrassés pour un certain temps. Ou si au contraire, certains ont été votés pour l’année à venir. Car acheter un logement pour quelques années, et devoir absorber le coût d’un ravalement de façade dans une petite copropriété par exemple peut coûter très cher. « Les experts estiment à environ 1 % les frais d’entretien annuel d’un bien immobilier. Mais cela peut monter à 2, voire 3 % pour les grandes maisons, dans l’ancien, ou plus encore s’il y a un grand jardin… » alerte Yannick Hamon.

Le poids des impôts locaux
Taxe foncière et taxe d’habitation alimentent le budget des collectivités locales. Le locataire paie la taxe d’habitation dont on nous annonce la suppression. Le propriétaire de sa résidence principale doit en revanche s’acquitter de ces deux taxes. Et la taxe foncière a beaucoup augmenté ces dernières années : +3,78 % pour les grandes villes de France entre 2015 et 2016, selon l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi).
Ainsi, entre 2010 et 2015, cette taxe a augmenté de 14,7 % en moyenne sur l’ensemble du territoire. Les 50 plus grandes villes de France affichent un taux de taxe foncière moyen de 41,07 % contre 37,22 % pour le reste de l’Hexagone. Et cette hausse pourrait bien se poursuivre : avec la suppression programmée de la taxe d’habitation sur les résidences principales pour 80 % des ménages d’ici à 2020, la contrepartie pourrait bien être une nouvelle augmentation de la taxe foncière.

patrimoine.lesechos.fr