Immobilier de bureaux: les investisseurs calent devant les prix trop élevés

2017 est une bonne année avec une hausse de 3 % des investissements dans l’immobilier d’entreprise. Les Français occupent le marché.

« Côté parc des Batignolles, les loyers des bureaux neufs atteignent 520 euros par mètre carré par an, de l’autre côté du périphérique, pour les mêmes surfaces, tout aussi neuves, le prix tombe à 320. Nous sommes convaincus que ces valeurs vont monter », explique Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint en charge du pôle vente et investissements bureaux de BNP Paribas Real Estate. Et il n’est pas le seul. Tous les professionnels tablent sur un « potentiel de reversion », nouveau jargon en vogue pour qualifier la situation des immeubles dont les loyers fixés ou renégociés il y a plusieurs années sont désormais sous-estimés. Ils se loueraient plus cher aujourd’hui… s’ils se relouaient. Si les entreprises déménagent, elles ne vont plus n’importe où.

Un mercato à 19 milliards d’euros

A l’exception récente de Paris, depuis 2008, la courbe des loyers n’a guère varié ce qui n’empêche pas le mercato des immeubles de battre son plein entre investisseurs. Des fonds (34 % des acheteurs), des banques, des compagnies d’assurances, des SCPI (31 %) dont la collecte a atteint 7 milliards d’euros, ou des investisseurs privés ont injecté quelque 19 milliards d’euros dans le marché français, en hausse de 3 % sur un an. Si l’on y intègre le commerce et la logistique, les transactions atteignent 26 milliards d’euros en 2017, toutefois en baisse de 17 % par rapport à 2016. A comparer aussi avec les masses d’argent qui se déversent chez nos voisins : 53 milliards d’euros en Allemagne et, avec ou sans Brexit… plus de 70 au Royaume Uni.

Baisse des taux de rendement

Malgré les grues et les projets, il manque des immeubles à vendre pour absorber les liquidités disponibles, et les acquéreurs commencent à caler devant les prix : ils augmentent et plus vite que les loyers, faisant régulièrement baisser les taux de rendement depuis 2015. Ils dépassent à peine les 3 % à Paris dans les quartiers les plus centraux où les montants d’investissement ont chuté de 50 % entre 2016 et 2017 ; ils atteignent 4 % en première couronne parisienne et ces niveaux commencent à être dissuasifs.

Le français, gênants pour les nouveaux entrants
La Défense s’en sort mieux : le quartier a attiré 45 % de fonds supplémentaires, notamment grâce à l’achat par Amundi, Primonial et Crédit Agricole de la tour Coeur Défense pour 1,8 milliard d’euros. Enfin, en seconde couronne, là où les rendements sont encore supérieurs à 5 %, les investissements ont augmenté de 72 %, sur des volumes bien moindres puisqu’ils sont passés de 594 à 868 millions d’euros.

Le marché francilien, important, équilibré, en renouvellement… séduit les étrangers, mais 74 % des investisseurs étaient encore cette année des Français, dont certains, refroidis par le Brexit, se sont reconcentrés sur un territoire qu’ils connaissent très bien, gênant du même coup les nouveaux entrants : les fonds américains ne représentent plus que 8 % de l’ensemble, les canadiens 1 %, les européens 13 %, le reste, 5 %, venant des Emirats et de Corée.

Catherine Sabbah

www.lesechos.fr

Commentaire

mood_bad
  • Aucun commentaire.
  • Ajouter un commentaire