Immobilier commercial : les grandes foncières ne reflètent pas tout le marché

Les foncières présentent d’excellents résultats boostés par une stratégie qui consiste à se défaire des centres et des enseignes les moins performants.
Les foncières de centres commerciaux cotées en Bourse ont publié leurs comptes pour 2017. Le contraste est frappant entre leurs bons résultats financiers et la situation moins éclatante du commerce en France. Première explication : il ne faut pas limiter la lecture des performances des centres commerciaux à ces quelques sociétés comme Unibail-Rodamco, Klépierre, Altarea Cogedim, Hammerson, Mercialys, Carmila… qui n’en détiennent qu’une petite partie. Ce marché est devenu très hétérogène, et ces acteurs de premier plan ont affiné leur stratégie, depuis 2008, notamment en « filtrant » leur patrimoine.

Conserver les meilleurs
Ils se concentrent sur les sites les plus performants, les plus gros, mais aussi ceux qui, sans être des mastodontes, sont leaders sur leur zone de chalandise. Et ils trouvent des acheteurs pour ceux qui dégradent leurs comptes, ceux dans lesquels la vacance est plus importante, par exemple. Mécaniquement, leurs performances s’en trouvent améliorées. « Depuis cinq ans, nous avons cédé pour 1,2 milliard d’euros, par opportunités, de façon sereine. Nous vendons de petits centres commerciaux et nous en accumulons de plus gros », déclarait Alain Taravella, le gérant d’Altarea Cogedim lors de la présentation de ses résultats pour 2017. « Le portefeuille baisse en nombre d’actifs, mais sa valeur compense sa taille. Lorsque nous avons acheté Cap 3000 à Nice, ce centre rapportait 21 millions d’euros de loyers. Nous en sommes aujourd’hui à 37 millions, sans compter l’extension à venir qui va en apporter 30 de plus », poursuivait-il. Les repreneurs de ces centres commerciaux ne font pas tous des bonnes affaires, mais ne le crient pas sur les toits !

Gestion plus fine
Ces grands propriétaires de galeries marchandes ont aussi affiné la gestion de leurs portefeuilles. Chez Carmila, la filiale du groupe Carrefour, plus de 3.000 baux ont été signés au cours des quatre dernières années en France, en Espagne et en Italie, au sein d’un patrimoine qui en compte maintenant 5.000. Leurs équipes remplissent mieux les allées des galeries marchandes, faisant donc baisser la vacance. Poussent dehors les enseignes qu’elles ne jugent plus au niveau pour en faire venir d’autres plus performantes. Le tout en renégociant à la hausse les loyers lors de la fin du bail.

Hausse du taux de rotation
Le taux de rotation des enseignes grimpe, tout comme le taux d’effort du locataire (loyers et charges rapportées au chiffre d’affaires). Ainsi, en 2017, Carmila a signé 366 baux en France, avec comme résultat 10 % de « réversion », c’est-à-dire de revenus supplémentaires.

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