Habitat: Des acquis certes, mais aussi de multiples limites…

Logement social, programme «Villes sans bidonvilles», habitat dédié à la classe moyenne, villes nouvelles, constructions menaçant ruine, politique foncière… Les réalisations sont importantes, mais de nombreux chantiers s’essoufflent. Le ministre de l’Habitat, Abdelahad Fassi-Fehri, a insisté, lors des ateliers organisés du 3 au 10 mai à Rabat, sur la nécessité de mettre en place une nouvelle méthodologie de l’intervention publique dans l’acte de bâtir.

Les premières mesures devront voir le jour avant fin 2018. C’est dire qu’il n’est jamais trop tard pour faire sortir le secteur de l’immobilier de sa léthargie enclenchée depuis plus de 5 ans déjà. Les ventes du ciment, l’un des indicateurs majeurs du secteur, ont baissé de 5,6% à fin avril, soit le niveau le plus bas depuis 2014. Selon les prévisions de l’Association professionnelle des cimentiers (ACP), l’année 2018 est fortement compromise (cf. L’Economiste du 11 mai 2018).

En faisant le tour des différentes problématiques liées au secteur, il en ressort que les objectifs fixés initialement n’ont été atteints que partiellement. Pour pallier les dysfonctionnements, le département de l’Habitat appelle à l’engagement d’une réflexion partagée et consensuelle.

■ Le déficit ramené à 400.000 habitations
Côté réalisations, le déficit en logements a atteint près de 400.000 unités en 2017 contre 800.000 en 2012 et 1,2 million en 2002. C’est le résultat de la diversification et de l’intensification de l’offre avec une production annuelle de 160.000 unités. Ce qui a permis l’amélioration de l’environnement d’habitabilité des ménages.

■ Logement social: Reconduire ou non les incitations?
Le dispositif fiscal incitatif dédié aux logements sociaux arrive bientôt à sa fin. D’ici 2020, il va falloir réfléchir à un autre programme structurant (classe moyenne, locatif social, logement abordable…). De leur côté, les promoteurs immobiliers veulent reconduire les mêmes avantages avec quelques petits ajustements dont la verticalité qui créerait une forte densité et le surpeuplement en négligeant les espaces verts ou encore le confort des habitants. Pour sa part, le ministre de l’Habitat réfléchit sur la question et prend son temps avant de trancher. Il a devant lui un rival de taille (l’argentier du Royaume qui s’y oppose), sachant que son prédécesseur (également du PPS) a échoué à arracher plus d’exonérations fiscales au profit des promoteurs lors des discussions sur le PLF 2018. Le ministre des Finances ne veut pas céder sur ce point et préfère attendre la fin de ce programme (2010-2020) pour établir une évaluation, dresser un bilan et décider de la reconduction ou non des mêmes incitations fiscales. La Cour des comptes s’est intéressée également à ce segment mais elle n’a pas encore publié son rapport. Peut-être que le timing n’est pas encore venu.

Côté bilan, quoi qu’il en soit, le logement social a donné un nouveau souffle au secteur durant la dernière décennie. Les réalisations sont là pour en attester. De 2010 à 2017, plus de 366.000 unités à 250.000 DH ont été achevées et ont reçu le certificat de conformité. Le programme de logements à faible valeur immobilière totale (140.000 DH), quant à lui, avance à un rythme moins soutenu. De 2008 à 2017, seulement 28.000 unités ont été construites et certifiées. Ce qui reste loin des engagements pris par Al Omrane portant sur 130.000 unités, signés en 2008.
Concernant les mises en chantier, 294.342 unités (lots, logements & restructuration), dont 131.000 économiques et sociales, ont été lancées contre 288.779 un an auparavant, soit une hausse de 2%. Par ailleurs, 1.114 conventions ont été signées, entre 2010 et 2017, portant sur 1,66 million de logements à 250.000 DH. Sur ce total, 1.069 projets sont issus du privé et 45 autres du public. Prenant le cas de 2017, 115 conventions ont été paraphées.

■ Logement pour classe moyenne: De maigres réalisations
Le programme des logements destinés à la classe moyenne n’a pas séduit les promoteurs immobiliers qui demandent une refonte de ce dispositif. Chiffres à l’appui, ces opérateurs n’ont construit, à fin 2017, que près de 600 unités. La tutelle planche également sur ce dossier pour une meilleure adéquation offre/demande.

■ Hausse du financement
Les encours des crédits à l’immobilier sont passés de 31 milliards de DH en 2001 à 257,2 milliards en 2017. Le ministère de la tutelle met l’accent sur la forte croissance au cours de la décennie 2001-2012 avec un certain tassement depuis. Par ailleurs, l’introduction de la titrisation en 1999 a permis la réalisation de 12 opérations portant sur un total d’actifs de 12 milliards de DH dont 75% concernent des créances immobilières. Pour une meilleure diversification, des banques participatives ont été créées. Les financements des acquisitions garantis par l’Etat (Fogarim, Fogaloge et Fogalef) ont bénéficié à 193.600 ménages à fin 2017.

Réformes structurelles

Les deux dernières décennies, l’Etat a mis en oeuvre des réformes structurelles:

■ Création du Fonds de solidarité habitat et intégration urbaine (FSHIU) en 2002 alimenté par la taxe spéciale sur le ciment, le sable et le rond à béton

■ Mise en place du Fonds de garantieDamane Assakane (2004)

■ Mobilisation du foncier public (près de 8.800 ha)

■ Création de villes nouvelles et de nouveaux pôles urbains

■ Octroi d’avantages fiscaux et urbanistiques en faveur des programmes sociaux

■ Renforcement du partenariat public/privé

■ Améliorations des textes juridiques

Source: Ministère de l’Habitat

Habitat rural: Le parent pauvre!!

Le monde rural est le parent pauvre des politiques publiques. Un constat confirmé par une étude réalisée par le Conseil économique, social et environnemental (CESE) en 2017, portant sur le développement du monde rural. Le rapport fait ressortir l’absence d’une stratégie cohérente de développement du monde rural, intégrée et impliquant l’ensemble des partenaires.

La gestion de ces espaces s’est faite de manière dispersée par les différents départements, chacun selon ses prérogatives, ses priorités et ses plans de financement, précise la même source. Côté habitat, plusieurs tentatives de développement ciblées et conjoncturelles ont été mises en place depuis 1968, mais ne constituent pas une politique globale de développement. Le gap entre le rural et l’urbain s’est accentué par une programmation faite à l’échelon central sans consultation des responsables locaux. S’y ajoute la généralisation des actions sans prendre en compte les spécificités régionales.

Autre faiblesse, l’incohérence et la non-convergence des politiques publiques menées dans les villages et en rase campagne. Il faut aussi mentionner la non-participation de la population à ces projets. Toutefois, il y a une exception faite pour les villages PAM (programme alimentaire mondial)  où les ruraux contribuaient à la construction de leur propre logement. Seuls les villages accolés à une activité agricole ont pu réussir. Un des programmes qui n’a pas aussi marché, celui de l’habitat rural. Il prévoyait la construction d’une cinquantaine de logements embryonnaires par opération avec un coût ne dépassant pas 15.000 DH/unité.

Et ce ne sont pas les opportunités qui manquent hors villes: disponibilité du foncier et de matériaux locaux de construction, possibilité de construction de logements évolutifs, grande superficie habitable, coûts réduits, savoir-faire local dans l’acte de bâtir, programmes de l’Etat de désenclavement et de raccordement aux réseaux, foncier accessible…

Rappelons, in fine, que toutes les mutations qu’a connues le monde rural durant les dernières décennies imposent la mise en place  de nouvelles approches. La nouvelle vision du ministère de tutelle se veut axée sur le principe de la convergence des actions publiques. Objectif, développer une dynamique économique et sociale, améliorer les conditions d’habitabilité des ménages et du paysage rural construit ou encore décongestionner des agglomérations urbaines (fixer la population rurale).