Habitat/Plan de relance: La FNPI livre son mémorandum

Logement abordable, amélioration de la qualité, équité foncière, assouplissement des procédures administratives, implication des professionnels, qualification et formation des intervenants, réforme réglementaire, actualisation des plans d’aménagement… Une refonte de fond en comble du secteur de l’immobilier s’impose vu les contraintes à résoudre et les défis à relever.

Abdelahad Fassi Fehri, ministre de l’Aménagement du territoire, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la ville, a hérité d’un secteur en crise qu’il faudra réanimer vaille que vaille. L’enjeu est de taille: adopter une nouvelle politique de l’Habitat. Objectif: offrir un logement abordable de qualité à des acheteurs potentiels estimés à 1,5 million, selon une étude sur la demande en habitat élaborée par la tutelle.

Actuellement, le coût d’un logement en milieu urbain représente entre 40 et 60% du revenu contre 10% en Tunisie et 30% en Europe. D’où l’importance de ce nouveau concept de logement «abordable» recherché par la tutelle!

Le logement social qui attirait une clientèle importante est également en crise! Le concept s’essouffle vu le volume de stocks d’invendus sachant que le dispositif incitatif fiscal dédié arrive en fin de cycle (2020). S’y ajoute le contrôle de l’urbanisation dont le taux augmente (60%) sans oublier le manque de synergies entre les différents départements ministériels qui a causé la faillite prématurée des villes nouvelles faute de moyens de transport, d’accès et d’équipements de base (écoles, hôpitaux…).

Aujourd’hui, les promoteurs immobiliers sont pointés du doigt (pas tous d’ailleurs!) pour le manque de qualité et d’innovation, l’inadéquation entre l’offre et la demande, la cherté des prix, le noir… Résultat: les ventes du neuf sont en berne hormis quelques opérations bien étudiées dans le logement social et même dans le haut standing.

Pour sortir de cette impasse, les promoteurs ont remis au ministre de l’Habitat leur mémorandum pour un plan de relance de l’habitat. La feuille de route de la FNPI vise le foncier, le logement social, l’habitat pour classe moyenne, les villes nouvelles, R&D, les amicales d’habitations, l’octroi des autorisations…

L’une des propositions phares porte sur la reconduction du dispositif fiscal pour les logements sociaux et à faible valeur immobilière (140.000 DH). Les promoteurs retiennent déjà leur souffle sachant que cette proposition doit être également validée par le ministre des Finances qui a déjà opposé son veto, lors de la discussion du PLF 2018, à la demande de réintroduire des incitations fiscales en faveur du logement pour la classe moyenne.

L’argentier du Royaume avait remis en cause la pertinence dse l’exonération de l’IS des promoteurs la jugeant «inopportune». Il attend d’ailleurs une évaluation de l’actuel programme en 2020 avant de prendre une décision.

Pour autant, la FNPI ne baisse pas les bras et propose de nouvelles mesures pour la reconduction de ce dispositif. La corporation plaide pour la mise à disposition des promoteurs privés du foncier public par appels d’offres pour la réalisation d’un projet résidentiel.

La fédération propose un prix fixe à 5.000 DH HT/m², selon un cahier des charges pré-établi. L’offre pourra démarrer à partir de 1 jusqu’à 4 chambres plus un salon, pour l’adapter aux besoins des ménages. La FNPI met en avant le fait que le logement social est un secteur qui compte 200.000 emplois directs et indirects. Plus de 600.000 ménages en ont déjà bénéficié.

«L’Etat doit réfléchir à pérenniser ce type de logements», précise Mohamed Benjelloun, vice-président de la FNPI. La fédération propose de créer une cellule de réflexion incluant également les ministères de l’Intérieur et des Finances pour intégrer d’autres dispositions après l’échéance de 2020.

Pour le logement pour classe moyenne qui peine à décoller, la FNPI veut bénéficier également de foncier public par appels d’offres pour des logements proposés à 6.000 DH HT/m². A travers des conventions signées, l’idée est de permettre une extension de la superficie de 35% de ce qui est déjà autorisé.

Les promoteurs réclament également que les nouvelles zones d’aménagement soient proches des bassins d’emplois et des plans d’accès. Ils demandent également la révision des plans d’aménagement permettant la verticalité.

«C’est une aberration, il existe des plan d’aménagement qui n’ont pas été révisés depuis près de 20 ans, comme celui de la ville de Rabat», regrette Mohamed Benjelloun. Côté haut standing, la FNPI demande une plus grande flexibilité au profit des architectes pour élaborer de nouveaux modèles créatifs.

Côté financement, la FNPI propose aux banques de faire un effort en faveur des primo-acquéreurs en leur octroyant des taux préférentiels. Pour verrouiller l’accès à la profession et assainir le secteur, la FNPI propose la mise en place d’un statut de promoteur assujetti à des contrôles réguliers de laboratoires agréés. La fédération s’attaque également aux amicales d’habitation «qui se sont transformées en promoteurs déguisés et défiscalisés». Elle propose de les convertir en coopératives.

Autorisation de construction: 400 jours en moyenne!

L’une des problématiques majeures du secteur est le retard dans l’octroi des autorisations de construction malgré la mise en place des guichets uniques. «Nous regrettons qu’il y ait une pléthore d’intervenants. Il faut 143 signatures pour obtenir une autorisation de construire, ce qui prend en moyenne plus de 400 jours», souligne le vice-président de la FNPI. Ces retards peuvent coûter jusqu’à 6% du prix de revient. Par ailleurs, «le règlement général de la construction n’est pas respecté par les différentes autorités. Ce qui constitue un frein au développement du secteur», argue Benjelloun. La FNPI propose la création urgente d’un groupe de travail pour la mise en place d’un parcours administratif réduit et simple à 90 jours.