Vers un retournement du marché immobilier?

Au cours des trois derniers mois, le nombre de compromis de ventes signés a baissé de près de 11%. Après une année 2017 record, le marché immobilier enregistre un premier coup de frein qui pour l’heure n’a pas d’incidence sur les prix.

Les professionnels de l’immobilier s’extasient sur l’année exceptionnelle qu’ils ont connu en 2017 : 968 000 ventes de logements dans l’ancien selon les Notaires, soit 120 000 de plus que le précédent plus haut enregistré en 2016, et 140 000 appartements neufs selon la fédération des promoteurs, soit 30 000 de plus qu’une année moyenne. Sans se douter que le marché a déjà commencé son retournement.

En témoignent les statistiques publiées par Les Prix de l’Immobilier (LPI), une association d’une quinzaine de très gros acteurs de la transaction : au cours des trois derniers mois, le nombre de compromis de ventes signés a baissé de près de 11 %. Ces chiffres, publiés dans le cadre d’un baromètre élaboré avec le site Seloger, sont considérés comme très fiables. Mais ils ont jeté un froid, notamment chez les professionnels. Acheter un logement prend du temps, il faut visiter, signer un compromis, obtenir son crédit, signer devant notaire puis celui-ci doit faire enregistrer la transaction. Au total, il faut compter entre quatre et cinq mois entre le début et la fin de l’opération.

Le problème, c’est que les statistiques, et notamment celles des Notaires, sont réalisées à partir des transactions définitives. Autrement dit avec un sacré retard. Cela ne remet pas en cause les chiffres : ils sont fiables. Mais ils reflètent une réalité déjà lointaine, vieille d’au moins quatre mois. Or, un marché comme celui de l’immobilier, surtout lorsque les prix atteignent des sommets, cela doit s’observer comme le lait sur le feu pour détecter le moindre débordement.

Le marché freine des quatre fers.

Ce recul du nombre de compromis signés, prévient Michel Mouillart, de l’Université de Paris X, et porte-parole de LPI, est à mettre en parallèle avec les chiffres de l’an dernier, où ” nous étions à +12 % en début d’année”. Pour Olivier Le Gallo, directeur des réseaux de Seloger ” les publications sur notre site restent en ligne plus longtemps : cela veut dire que l’offre ne rencontre plus autant la demande. C’est le premier signal d’une petite baisse éventuelle du marché. ” Ce coup de frein se ressent aussi dans le neuf, comme le reconnaît volontiers Jean-Philippe Bourgade, le PDG du promoteur BPD Marignan : ” depuis fin 2017, nous avons senti, notamment à travers nos contacts réalisés par l’intermédiaire d’internet, une baisse d’intérêt de la part des internautes. ” Quelles sont les raisons de ce recul ? Pas la hausse des taux de crédit : longtemps annoncée, elle ne s’est pas concrétisée. Dans certaines régions, les taux ont même encore baissé en janvier et il est possible d’obtenir un taux inférieur à 1,50% sur 20 ans. Mais les acquéreurs potentiels ont aussi pris conscience qu’ils ne peuvent désormais plus compter sur de prochaines baisses supplémentaires des taux. De plus, souligne Michel Mouillart, “la remise en cause du PTZ sur les territoires où la demande est financièrement la plus fragile et la suppression des aides personnelles à l’accession dégradent la solvabilité des acheteurs modestesʺ. Ce mercredi paraissait d’ailleurs au journal officiel les décrets prévoyant les modalités des baisses de l’Aide Personnalisée au logement (APL) et de la réduction du loyer de solidarité. Les annonces de ces tours de vis ont eu des effets psychologiques variables selon la sensibilité des régions à ces facteurs. ” Avec le PTZ, des taux bas et des durées de crédits allongées, on a réussi à augmenter de 25% le pouvoir d’achat des acquéreurs par rapport à il y a dix ans. Est-ce que cela a permis de compenser la hausse des prix ? Oui, mais pas partout… ” explique  Thierry Delorge, directeur commercial du groupe de promotion Pichet.

Pas encore d’effet sur les prix

Ainsi, les villes qui avaient connu une forte activité et des hausses de prix parfois spectaculaires comme Bordeaux (+ 12,7%), Lyon (+ 8,5%) et Paris (+ 7,7%) et où la demande reste forte parce qu’elles bénéficient de nouvelles infrastructures et continuent d’attirer les jeunes actifs à fort revenu, continuent de bien se porter. Mais pas forcément les régions (Alsace, Aquitaine, Ile-de-France, Paca et Rhone-Alpes) qui les entourent : car les prix, tirés par la force de la demande de leur métropoles, y ont souvent davantage progressé que la capacité des ménages. Il faut savoir qu’aujourd’hui, un acquéreur francilien doit consacrer 17 années de revenus pour acheter son logement ! C’est deux fois plus qu’en Lorraine ou en Champagne-Ardenne, alors que les revenus d’un francilien ne sont que de 25 à 30% plus élevés, en moyenne. Christine Fumagalli, le nouvelle présidente du réseau d’agences immobilières Orpi, prévient : ” sur les marchés les plus tendus, les prix ont atteint un sommet. On a un problème de solvabilité de la clientèle et l’offre est en décalage avec la demande. ” Enfin, dans les régions (Auvergne, Bourgogne, Bretagne, Champagne-Ardenne, Centre, Haute-Normandie, Languedoc-Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées) où la demande, déjà financièrement fragile, a été affectée par le recul annoncé des aides à l’accession, la chute des ventes pourrait atteindre 10% sur l’année.

L’impact sur les prix est impossible à déterminer. Pour le moment. Un ralentissement affecte d’abord les volumes de transactions – ce qu’on constate aujourd’hui – avant de se transmettre (ou pas) aux prix. Et sur ce front, il est encore difficile de prédire quoi que ce soit… Une seule certitude : l’an dernier, les prix qui avaient commencé à augmenter très fortement au premier semestre, ont ensuite ralenti tout aussi fort. Et l’année, qui commençait sur un rythme annuel d’environ 6, s’est terminée à 4,2 %. Fin janvier, le prix moyen au m2 signé était de 3579 euros à l’échelle nationale. Il pourrait avoir atteint un plateau pour au moins quelques mois.

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