Opinion | Quel est le potentiel du secteur immobilier coté ?

La récente correction boursière permet de redécouvrir ces valeurs de rendement aux fondamentaux solides qui doivent constituer pour l’épargnant un fonds de portefeuille.

Alors que les prix de l’immobilier résidentiel affichent des valeurs record, que le marché boursier est très volatil et que la remontée des taux d’intérêt est probable, voici cinq bonnes raisons de s’intéresser aux sociétés immobilières cotées.

Les sociétés immobilières cotées sont positionnées sur un marché porteur, la transformation urbaine et la construction de la ville de demain. Métropolisation croissante, digitalisation de la société et vieillissement de la population sont autant de tendances qui portent l’évolution de la ville et des objets immobiliers qui la composent. Les sociétés immobilières cotées sont des opérateurs à part entière. Souvent parmi les meilleures dans leurs secteurs, ces entreprises se sont dotées de collaborateurs avec des savoir-faire spécialisés qui créent, construisent, louent et gèrent les immeubles de bureaux, des commerces ou des entrepôts dont les entreprises ont besoin.

La conjoncture est aujourd’hui favorable avec des marchés de l’immobilier d’entreprise bien orientés (demande locative en hausse) et avec une Place de Paris qui tire parti de l’effet France is Back. On assiste ainsi au début d’une reprise du marché locatif des bureaux à Paris et au fort développement de nouveaux secteurs : la logistique avec le développement du commerce en ligne, l’immobilier de santé pour répondre aux besoins croissants du vieillissement de la population, les résidences étudiantes pour compléter les parcours logement…

De plus pour ces sociétés cotées, les deux principaux ratios boursiers sont attrayants. Les rendements des dividendes sont en moyenne de 5,6 % selon l’IEIF et sont attendus en croissance. La décote sur actif net réévalué (ANR) par action est proche de 20 % selon l’EPRA. Cet indicateur montre que la valorisation boursière des sociétés est inférieure à celle des immeubles qu’elles possèdent.

Relevons aussi que dorénavant, la fiscalité de ce placement est normalisée. Quand les investisseurs privés français investissent dans ces opérateurs immobiliers. Les dividendes et plus-values sont simplement soumis au prélèvement forfaitaire unitaire de 30 % qui couvre l’impôt et les prélèvements sociaux. De plus, depuis 2018, avec la disparition de l’ISF, les investisseurs en actions cotées ne sont soumis à aucun impôt sur la fortune.

Il y a peu de risques que la remontée attendue des taux remette en cause l’intérêt de l’investissement en immobilier coté. Ces sociétés sont aujourd’hui peu endettées, et leurs emprunts de long terme sont pour l’essentiel à taux fixes. Leurs performances sont fondées tout autant sur leurs dividendes que sur les cours de bourse. Dès lors, deux scénarios sont possibles. Si la valeur de leurs actifs ou leurs cours de bourse baissaient dans l’hypothèse d’anticipations d’une hausse des taux significative sans croissance ni inflation, les dividendes, eux, resteront stables et à un niveau attrayant. Si la hausse des taux s’accompagne d’un peu plus de croissance et d’inflation, et c’est le scénario le plus probable, les dividendes augmenteront, ce qui serait positif pour les cours de bourse.

Marché porteurs, conjoncture favorable, valorisation attrayante, fiscalité lisible pour l’épargnant et des sociétés bien préparées à la hausse des taux sont cinq bonnes raisons de considérer aujourd’hui les sociétés immobilières cotées comme des opportunités d’investissement…