MOURABAHA IMMOBILIÈRE : LE LOGEMENT SOCIAL SUR LE BANC DE TOUCHE

Alors que la Mourabaha immobilière a financé pour 10% des acquisitions de biens immobiliers au Maroc, un segment demeure le parent pauvre : le logement social. Absence des produits de garantie, retard du Takaful et persistance du problème de la TVA, sont les principaux facteurs de blocage.

Au moment où les banques participatives montent en puissance en matière de financement des acquisitions des biens immobiliers, soit 10 % de financement de tout le segment (en mois d’un an d’activité), une ombre persiste au tableau. Aucun dossier de financement d’un logement social par ce nouveau secteur bancaire naissant n’aurait été débloqué à ce jour par les banques de la place.

La question n’est pas taboue pour les professionnels du secteur qui énumèrent trois facteurs majeurs de blocage. Le premier est l’absence de produits de garantie, contrairement au conventionnel. Une problématique à laquelle s’est attaquée la Caisse centrale de garantie avec les professionnels. Plusieurs étapes ont d’ailleurs été franchies dans le sens de l’établissement de ces produits et actuellement le processus de validation des produits de garantie pour les banques participatives suit son cours avec le Conseil supérieur des Ouléma (CSO) et avec les banques concernées.

Mais avec le nombre de projets devant le CSO et au rythme actuel de mise en place de l’ensemble de l’écosystème participatif, autant dire que ce n’est pas du jour au lendemain que ce premier verrou de blocage sautera. Les professionnels accordent une très grande importance à cette garantie puisqu’elle boostera le financement de ce segment.

Le deuxième facteur qui handicape l’activité, non seulement pour le logement social, est le retard du Takaful. Le secteur avance à vue et quand il s’agit d’un segment à risque qu’est le logement social, cette incertitude s’accentue. Les risques financiers de non-paiement de cette catégorie de clientèle sont à la base un facteur d’allongement du traitement voire de rejet de dossiers par le système conventionnel, avec même la garantie de la CCG et l’assurance. Que dire d’un secteur embryonnaire qu’est la banque participative qui souffre de plusieurs difficultés liées à l’écosystème et qui ne dispose ni de garantie ni d’assurance pour franchir le pas de financement du segment social.

Enfin, à tout ce qui précède s’ajoute un boulet de plus : la TVA. On croyait ce problème résolu avec la publication en mars dernier de la circulaire de la Direction générale des impôts et qui accorde le même traitement fiscal réservé au produit « Mourabaha » à celui d’« Ijara Mountahia Bitamlik ».

Six mois après cette circulaire, le problème persiste : en matière de TVA, les professionnels évoquent que c’est une question de la durée du dossier d’exonération pour qu’elle reste valable un mois proposé alors que le traitement des dossiers dure plus longtemps.

A la fin de la circulaire, la DGI informait qu’une note de service plus détaillée traitant ce volet sera élaborée à la lumière de la circulaire de Bank Al Maghrib en cours de préparation relative aux nouveaux produits financés par les banques participatives. Mais il semble que c’est toujours en cours. Donc trois problématiques, toujours « en cours » sans aucune visibilité sur des délais raisonnables de les voir résolues.

Ces trois freins nourrissent une inégalité d’accès au logement social pour les personnes qui font le choix de la banque participative. Pourtant, c’est un véritable manque à gagner pour les banques participatives qui sont ainsi sanctionnées puisque le déblocage du financement pourrait constituer une bouffée d’oxygène pour ce segment.