Immobilier : teintée d’incertitude, une croissance molle est attendue en 2022

L’immobilier s’est bien redressé en bourse en 2021 après une forte chute en 2020. L’effet rattrapage s’est au global également amorcé sur les indicateurs des immobilières cotés. Mais cette année, une croissance molle est attendue du fait d’une faible visibilité et d’un pouvoir d’achat érodé des ménages. Les acteurs reste pendus aux éventuelles annonces du nouveau gouvernement concernant le secteur.

En 2021, le secteur immobilier a connu un bon rebond en bourse avec une croissance de 40,25%. Cette progression a été notamment poussée par l’amélioration du contexte sanitaire et la reprise économique, accompagnée par le redémarrage des constructions et des chantiers. Le secteur a également rattrapé en partie ce qu’il a perdu en 2020 avec une baisse de 44,1%.

Les immobilières cotées ont globalement affiché une amélioration de leurs indicateurs à fin septembre, sauf pour Résidences Dar Saada qui accuse une baisse de 19% de son chiffre d’affaires du fait du glissement des livraisons dû au retard de réception des tranches achevées. Sur la période, le chiffre d’affaires du secteur immobilier avait grimpé de 14,9% par rapport à la même période en 2020, soulignait la société de recherche Attijari Global Research.

Le segment avait particulièrement bénéficié d’une forte dynamique au premier semestre 2021 grâce à la baisse sur les droits d’enregistrement décidés dans la LFR 2020 et prolongé jusqu’à fin juin 2021. Un avantage qui, selon les professionnels du secteur, avait boosté les ventes de 25% à 30% sur les 6 premiers mois de l’année.

Une croissance boursière pas entièrement justifiée depuis 2022

En hausse de 12% depuis le début de l’année 2022, l’indice ‘Participation et Promotion Immobilières’ surperforme largement le MASI qui n’affiche que +3% sur la période. Néanmoins, pour notre interlocuteur, cette hausse n’est pas pleinement justifiée.

Même si les principales immobilières afficheront une amélioration de leurs résultats en 2021 par rapport à 2020, une source de la place rappelle : « Il faut savoir qu’aujourd’hui, ce sont principalement des particuliers qui s’intéressent à ces valeurs-là, donc il se peut que ce soit simplement des mouvements spéculatifs ».

Mais quid du secteur immobilier et de son évolution en 2022 ? Pour nos interlocuteurs, le manque de visibilité prédomine.

Peu de visibilité et une croissance molle du secteur attendue cette année

Le bon redressement observé en 2021 provient principalement d’un effet de rattrapage après une année 2020 très difficile. Mais le secteur est encore lourdement impacté par les effets de la crise. Par rapport à une année normative comme 2019, le secteur a généré au 30 juin 2021, un chiffre d’affaires de 1,73 milliard de dirhams, en retrait de 52% par rapport à la même période deux années auparavant. Soit une baisse de 1,9 milliard de dirhams en valeur.

Cette année, s’il est encore difficile de prédire le comportement du secteur, les premiers éléments laissent à penser qu’une croissance globalement molle se dégagera du fait d’une faible visibilité. Un analyste de la place nous explique : « Je pense que tout le secteur est en attente de voir ce que va annoncer le gouvernement concernant l’immobilier, si toutefois il y a une annonce. Je pense qu’en attendant, la croissance du secteur devrait être plutôt calme. La fin des abattements sur les droits d’enregistrement a calmé la demande et les promoteurs de leur côté ont connu la fin des avantages fiscaux sur le logement social».

Une version corroborée par une source au sein de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI). « Nous n’avons pas vraiment de visibilité par rapport à cette année. Nous sommes optimistes avec ce nouveau gouvernement, mais nous attendons les annonces quant aux intentions concernant le secteur. Le logement social ne dispose plus de conventions signées depuis fin 2020, donc nous attendons d’y voir plus clair concernant ce segment ainsi que celui de la classe moyenne ».

En plus de cela, le secteur souffre encore d’un manque de pouvoir d’achat des ménages pour dynamiser les transactions.

Le pouvoir d’achat des ménages est encore fragile

Une croissance pérenne de l’immobilier serait conduite par une demande disposant d’un pouvoir d’achat stable et solide. Or, aujourd’hui, les citoyens continuent de souffrir des conséquences de la crise. Pour notre source à la FNPI, « le pouvoir d’achat aujourd’hui, il est ce qu’il est, donc nous attendons qu’il y ait des aides aux acquéreurs comme cela a été fait par exemple. On parle notamment d’avantages liés aux droits d’enregistrement, à la conservation foncière et encore aux taux d’intérêt bancaires pour encourager l’acquéreur à effectuer la transaction. Aujourd’hui, le citoyen peine à trouver chaussure à son pied ».

De plus le contexte sanitaire demeure encore assez incertain. Notre interlocuteur du marché explique : « Nous voyons qu’il y a eu en fin d’année 2021 une vague de contaminations qui s’est amorcée avec Omicron et cela ajoute de l’incertitude. Les ménages qui achètent à des logements sociaux ont besoin de stabilité du fait de leur situation, donc dans des contextes comme celui-là, ils ont tendance à temporiser. Cette année, une croissance de 3% ou 4% seulement pourrait être envisagée ».

En 2022, comme en 2021, les professionnels de l’immobilier devraient également continuer de subir les répercussions la hausse des coûts des matériaux de construction.

Des marges rognées par la hausse des matériaux de construction

Les promoteurs font également face, comme beaucoup d’acteurs économiques, à des hausses de prix des intrants. En 2021, une hausse des coûts des matériaux de constructions a impacté les marges des constructeurs et cette tendance pourrait continuer cette année.

« Nous avons subi des hausses des prix des intrants. Nous avions des contrats avec des entreprises qui ont demandé de rajouter des avenants aux contrats car avec la hausse des tarifs, les prix ont dû être réajustés. Mais ces prix-là ne sont pas répercutés sur les acquéreurs car il y a déjà une problématique existante concernant le pouvoir d’achat » explique notre professionnel de l’immobilier.

Cette année, il y a encore trop peu de visibilité pour dire si la donne va changer ou non. Cependant, les perturbations logistiques sont encore d’actualité. C’est le cas pour différents matériaux de construction dans le bâtiment, notamment le verre. « On espère qu’il y aura une accalmie cette année, mais aujourd’hui, nous ne voyons pas cela, nous voyons plutôt une tendance haussière. Par rapport à une année normative, la hausse des intrants peut aller jusqu’à +30%. Parfois, il ne s’agit même pas de prix, mais de simple pénurie. Le verre est un exemple. Si vous faites une commande de baie vitrée, vous pouvez attendre entre 6 et 8 mois avant d’être livré » conclut-il.

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