Immobilier: «Le moyen standing plus» sauve la mise

– L’Economiste: Comment se comporte le secteur actuellement?

– Youssef Mansour: Le secteur de l’immobilier au Maroc se comporte très mal. La baisse du volume des transactions durant les dernières années, la stagnation des mises en chantier et l’essoufflement de la demande représentent les principaux symptômes de la situation actuelle.

Le secteur est marqué également par l’intervention de l’Etat au niveau fiscal notamment par la mise en place du référentiel des prix des actifs immobiliers par la DGI. L’application de la taxe sur les terrains non bâtis (TNB) est également un point qui ne laisse aucun promoteur indifférent surtout ceux possédant un patrimoine foncier conséquent. Côté acquéreur, l’augmentation des taxes de conservation foncière, des droits d’enregistrement et droits de mutation de propriété pèse sur les futurs acheteurs et sur leur pouvoir d’achat.
Enfin une bonne nouvelle, la baisse du taux appliqué au crédit au logement chez les banques classiques et l’arrivée des banques participatives ont permis de redynamiser de peu ce secteur.

– Comment ont évolué les transactions en 2018?
– Les transactions immobilières en 2018 ont évolué en dents de scie, les premiers trimestres T1 et T2 de l’année ont affiché respectivement une baisse de -3% et -4,4 % selon les données de BAM, une tendance contrastée selon les villes. A Casablanca par exemple les transactions affichent une hausse durant le deuxième trimestre de l’année avec 15,6 %. Même chose à Rabat.
Ces transactions ont affiché une augmentation durant le troisième et quatrième trimestre de l’année (environ 16 % selon les données de la BAM), une hausse due principalement au repli relatif des prix des biens à usage résidentiel et professionnel.

– Quel est le segment qui marche le plus?
– Le segment qui a la cote aujourd’hui au niveau du marché est le moyen standing plus. Ce produit est le fruit d’un besoin des ménages marocains, des jeunes cadres et cadres supérieurs à la recherche d’un meilleur niveau de vie tout en gardant un pouvoir d’achat respectable leur permettant d’assouvir leurs besoins (achats, voyages etc.). Ce segment comprend le résidentiel principal se situant dans les nouveaux pôles urbains développés dans les alentours de villes. Des appartements dont les prix sillonnent entre 750.000 à 1,5 million de DH et avec des finitions de standing: marbre, parquet, cuisine équipée, parking en sous-sol… Ces ménages en quête d’un cadre de vie agréable ont tendance à préférer les résidences sécurisées avec des espaces de jeux pour enfants et des commodités.
Le segment de l’habitat économique est toujours d’actualité. D’autant plus avec l’arrivée d’acteurs sur le marché qui ont révolutionné l’habitat dit social, en apportant une touche de standing aux finitions et en intégrant des commodités avec des ascenseurs, des espaces verts…

Ce qu’il faut corriger… pour survivre

L’habitat est un secteur à caractère cyclique qui souffre de plusieurs dysfonctionnements. Alors que le programme de logement social arrive à saturation, les promoteurs immobiliers hésitent à se lancer dans le segment du moyen standing. Ils sont toujours en quête d’incitations fiscales ou de dérogations pour plus de surélévation. Autre frein: la persistance de l’informel surtout au niveau des petits et moyens promoteurs et dans l’auto-construction dont le poids est encore élevé. Le foncier n’est pas en reste. Ce marché opaque souffre de la rétention des terrains urbains d’où un accès inéquitable et une valorisation non optimale de l’assiette foncière urbanisable. «Il faut corriger le prix du foncier. Certes des baisses entre 10 à 15% ont été opérées à Casablanca, mais cela reste insuffisant. Les opérateurs doivent également revoir leurs coûts de construction et de gros œuvre à la baisse», soutien Mohamed Lahlou. Le secteur pâtit également du manque de convergence des actions publiques, notamment, dans les villes nouvelles et dans les Zones d’urbanisation nouvelle (ZUN).