Immobilier/Le ministre El Fassi promet des «mesures fortes» : Deux axes: un plan sur dix ans et de la transparence

Le ministre Abdelahad El Fassi s’est donné deux grandes obligations. La première est de moderniser l’accès à l’information aux procédures (voir encadré). La deuxième est de reconstruire un programme de développement pour les acteurs du secteur.

Le ministère couvre un grand espace politique: habitat et aussi aménagement du territoire et politique de la ville, avec de multiples interférences sur d’autres domaines de responsabilités gouvernementales comme l’économie durable, l’énergie, l’industrie ou la sécurité.

Le département est aussi très impliqué dans les équilibres financiers du pays, au niveau du budget mais encore dans le fonctionnement des marchés financiers, dont l’existence de trois sociétés cotées est un petit aspect, vu la taille du reste. Deux des sociétés cotées du secteur ont été et sont encore soutenues pour sortir de la crise qui les a frappées, lorsque sont apparus les premiers signes de méventes. Comme l’avait été avant elles les entreprises publiques des années 1980-90, lorsque les données du marché s’étaient renversées.

Depuis cette époque, et quelles que soient les urgences, on sait qu’il n’était pas possible de fabriquer un quelconque programme sans obtenir au préalable un consensus professionnel. Le ministre en charge le redit aujourd’hui: «Notre but est d’engager des réformes de structures concertées».

Il annonce que des commissions sont déjà au travail, sans préciser si on aura une première trame pour le montage de la prochaine loi de finances. Le monde politique se souvient des accrochages l’année dernière entre le ministère de l’Economie et des Finances, Mohamed Boussaïd et Nabil Benabdallah, qui avait à l’époque la responsabilité du secteur immobilier (avant d’être remercié, fort durement, en octobre).

La divergence portait sur les niches fiscales, les plus élevées du paysage des niches marocaines. Les Finances voulaient les réduire au nom de l’équilibre budgétaire et les excédents de production immobilière (un million de logements neufs mais vides). La profession, ministre en tête, tenait bon parlant de promesses à tenir, des difficultés de certains producteurs, du reliquat de bidonvilles (419.000 familles) et de l’impossibilité à toucher les besoins de la classe moyenne.

C’est à cette «quadrature du cercle» (l’autre nom de la «feuille de route») que s’est attelé aujourd’hui El Fassi. Avec tout un ensemble de commissions d’études et de propositions. «Nous nous sommes attaqués à une réflexion systémique», explique-t-il. Il parla aussi de «redynamisation du secteur», pour éviter les mots qui fâchent, comme le concept de «correction» (voir l’intégralité des annonces ministérielles dans L’Economiste du mercredi 20 juin 2018).

L’idée est d’avoir «un programme dont les axes resteront valables jusqu’en 2030», dit le ministre. Il annonce que le décret sur le règlement général de construction est proche de la signature. Il doit moderniser les normes et process.
Le responsable politique défend bec et ongles la garantie Fogarim, qui sécurise emprunteurs et prêteurs, mais ne fait pas de remarque ni de projection sur la sécurisation financière de tout le secteur.

Marche de transparence?

Le nouveau ministre a une formation d’informaticien couplée avec une expérience des réformes de la fonction publique. Il veut se servir des facilités numériques pour introduire des procédures dématérialisées. Comme on en trouve aujourd’hui pour le paiement des impôts.
La première opération (lancée du temps de Benabdallah, le patron de l’actuel ministre au PPS) a eu lieu en décembre dernier: une autorisation de construire avec en plus un plan autorisé et signé.
Il promet aussi un «géoportail national» interactif. On sait que le domaine souffre beaucoup de l’opacité. Mais le ministre ne fixe pas de date ni de contenu du service.

All inclusive ou rien!

Les prix de l’immobilier marquent une bonne résistance à la baisse. Mais en revanche, les clients mettent leurs exigences en hausse.
Plus question d’avoir une fenêtre qui fermerait mal ou un jardin (collectif ou privatif) trop hâtivement planté. Les clients vont plus loin encore. Quelques agents immobiliers signalent des revendications sur la qualité du syndic. Exigence légale, la mission peut être remplie par un professionnel ou par un élu de l’assemblée des résidents. La deuxième formule est souvent un nid de problèmes: pair entre ses pairs, le syndic a souvent un mal infini à faire respecter des normes minimales. Les acquéreurs d’aujourd’hui ne veulent pas que ce risque pèse sur leur bien, même s’il s’agit d’un logement à bon marché.
La qualité et la réputation du syndic, comme la qualité de toutes les autres prestations, sont devenues des arguments de vente.

Vefa: Lisez bien le contrat avant de vous engager

La Vente en état futur d’achèvement (Và) est régie par les dispositions des articles 618-1 à 618-20 du DOC tel que complété par la loi n° 44-00 promulguée par le dahir n°1-02-309 du 25 rejeb1423 (3 octobre 2002).
Selon les dispositions de l’article 618-1 précité, est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.
La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement doit faire l’objet d’un contrat préliminaire à conclure, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes, par la loi régissant ladite profession (article 618-3).
Le contrat préliminaire de vente de l’immeuble en l’état futur d’achèvement ne peut être conclu qu’après achèvement des fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée (article 618-5).
Après règlement intégral du prix de l’immeuble ou de la fraction de l’immeuble, objet du contrat préliminaire de la vente, le contrat définitif est conclu (article 618-16). Enfin, le transfert de la propriété des fractions vendues au profit des acquéreurs n’est valable qu’à partir de la conclusion du contrat définitif ou après la décision définitive rendue par le tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation et à partir de l’inscription du contrat définitif ou de la décision rendue par le tribunal sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé (article 618-20).