Habitat: Nouvelle approche pour anticiper les mutations

• Objectif: permettre aux pouvoirs publics d’assurer la cohérence des choix
• La politique d’habitat doit être articulée aves les exigences du développement
• Les disparités territoriales de l’offre en logement persistent

«La philosophie de la politique de l’habitat, qui remonte à feu Hassan II avec les logements à 200.000 DH, a été toujours la même. Elle est déclinée en programmes, segmentés par la couche sociale où l’insalubrité a toujours servi de levier du déploiement de la stratégie». Le constat de Moncef Aderkaoui, directeur des études et des prévisions financières au ministère des Finances, est formel.

Pour lui, cette approche quantitative a été nécessaire pour résorber rapidement les déficits accumulés depuis de longues années. Il fallait éradiquer les bidonvilles au point d’ériger un programme de «villes sans bidonvilles», resté un vœu pieux, en dépit des efforts déployés par les pouvoirs publics. Idem pour la lutte contre l’habitat insalubre et le menaçant- ruine. Résultat: le déficit a finalement été réduit à 400.000 logements contre 1,2 million auparavant.

D’ailleurs, l’offre en logements s’était accrue de manière spectaculaire ce qui a permis à des franges importantes de la société, dont notamment les ménages vulnérables, d’accéder à la propriété. C’est grosso modo ce que relève l’étude sur «la politique publique de l’habitat: vers de nouvelles perspectives», réalisée en janvier dernier.

Ce travail ne s’inscrit pas dans une logique d’évaluation du dispositif d’appui dédié au secteur mais vise à intégrer une dimension prospective pour servir de point d’ancrage pour anticiper les mutations structurelles qui pourraient bouleverser les fondamentaux du secteur au cours des prochaines années.

Pour le patron de la DEPF, l’objectif ultime est d’explorer les possibilités d’inflexion positive permettant aux pouvoirs publics de veiller constamment à la cohérence des choix opérés en la matière par rapport aux exigences du développement économique et social de notre pays. C’est pourquoi l’étude a privilégié le recours à une approche éco-systémique (logement # habitat) pour maximiser les retombées multidimensionnelles de la politique de l’habitat.

En permettant de fluidifier les différentes composantes de la chaîne de valeur de l’écosystème logement, cette approche a «le mérite de favoriser la transition réussie d’une politique de l’habitat axée plus sur la construction à une politique de l’habitat suffisamment articulée avec les exigences d’un développement urbain harmonieux, favorisant autant le dynamisme économique, la cohésion et la mixité sociale que la durabilité environnementale», souligne Moncef Aderkaoui.

Surtout que des petites bulles immobilières commencent à apparaître au niveau de certains territoires comme notamment Casablanca, Tanger, Tétouan et Kénitra. Toutefois, l’atterrissage se fait en douceur, à cause des opérateurs qui n’ont pas baissé les prix.

Cependant, sur les autres territoires comme notamment l’Oriental, le Sud, la région de Beni-Mellal, les besoins sont énormes. Sauf que les professionnels ne veulent pas y aller à cause d’une demande jugée insolvable, dit-il. Surtout que tout cela a défiguré les villes, particulièrement les entrées de Casablanca, Tanger, Témara, Tétouan, Kenitra,…

Par ailleurs, l’étude a abordé d’autres aspects comme l’appui financier du Fonds de solidarité habitat et intégration urbaine au développement du secteur revêt une grande importance. Son champ d’intervention est diversifié et structurant puisqu’il touche le «Programme villes sans bidonvilles», la mise à niveau urbaine, les logements sociaux pour les provinces du sud,… Ainsi, sur la période 2002-2017, le secteur de l’habitat a pu bénéficier d’une dotation globale de près de 22,5 milliards de DH au titre de la contribution de ce Fonds, soit un montant annuel moyen de 1,4 milliard de DH, avec des pics qui dépassent dans certaines années 2 milliards de DH.

A rappeler que les recettes du Fonds sont alimentées par la taxe sur le ciment, élargies par la suite aux taxes instaurées sur l’acier et le sable à hauteur de 30%. Ses ressources ont rapidement évolué pour passer de 340 millions de DH en 2002 à plus de 6 milliards de DH en 2017.

La mise en place des fonds de garantie a été également d’une grande utilité. En effet, depuis le lancement du Fogarim en 2004, plus de 160.000 ménages ont pu accéder à la propriété, grâce à cette garantie de l’Etat. Le montant global des crédits ayant bénéficié de cette garantie a totalisé 24,6 milliards de DH sur la période 2004-2017.

Autre chapitre de l’étude, le programme de Villes sans bidonvilles, lancé en 2004. L’objectif initial visait à offrir un logement décent aux ménages résidant dans 1.000 bidonvilles dans 85 villes et centres urbains. Au départ, ce programme, porté par le groupe Al Omrane (87%), devait concerner 277.500 ménages. Entre-temps, la population cible a augmenté de 56%, pour atteindre 421.700 ménages.

Le budget dédié à ce programme tournait autour de 21,4 milliards de DH dont une subvention de l’Etat de 8 milliards de DH. Ces prévisions ont été largement dépassées. Ainsi, le coût actualisé s’élève à 32 milliards de DH et la subvention de l’Etat 10 milliards de DH.

Dépenses fiscales: L’immobilier en tête

Les dépenses fiscales représentent un autre soutien au secteur puisque l’immobilier caracole en tête. En effet, en 2018, ces exonérations ont représenté plus de 5,75 milliards de DH, soit 20% des dépenses fiscales globales. Elles ont profité à hauteur de 60% aux programmes de logements sociaux dont notamment celui plafonné à 250.000 DH. Depuis son lancement, ce programme a bénéficié de 24,6 milliards de DH sous forme d’incitations fiscales sur la période 2010-2018, soit près de 44,4% du total des dépenses accordées au secteur de l’immobilier. L’appui de l’Etat s’est illustré aussi par une importante mobilisation du foncier en faveur des promoteurs publics et privés. Ainsi, il a totalisé une assiette de 9.400 ha sur la période 2002-2011 dont 83,2% ont concerné le logement social. Au cours de la période 2014-2018, plus de 2.333 ha ont été mobilisés.

Triple A: Améliorer, Assoir et Anticiper

L’étude a élaboré des propositions formulées sous le triple A (Améliorer, Assoir, Anticiper) qui s’appuient sur une combinaison entre les mesures opérationnelles et celles à caractère stratégique. Celles-ci visent à capitaliser sur les acquis enregistrés en matière de mise en œuvre de la politique de l’habitat, tout en dépassant les insuffisances relevées, notamment de disparités territoriales de l’offre de logements, de déficit en termes de mixité sociale et d’entraves à la mobilité. D’abord, il faudra améliorer à court terme le rendement du système incitatif dédié au secteur de l’habitat en rehaussant substantiellement sa gouvernance d’ensemble. Ensuite, il s’agit d’assoir la politique de l’habitat sur de nouveaux paradigmes pour sortir de la logique de programmes en silo. L’objectif est d’élargir les perspectives de ce secteur afin d’en faire un puissant levier d’accélération de la trajectoire de développement du Maroc. Enfin, anticiper d’ores et déjà les transformations d’ordre démographique, économique, social et environnemental qui se profilent à l’horizon. Il est impératif d’en tenir compte en matière de conception d’une politique urbaine, au diapason des standards du 21e siècle.