En 2018, faut-il investir dans l’immobilier locatif ?

L’immobilier reste un des investissements les plus rentables à long terme, malgré les pénalités frappant la pierre.

Pour les investisseurs, la météo immobilière pour 2018 n’est pas fameuse. Taxation du patrimoine au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), fiscalité locative alourdie par la hausse de la CSG, multiplication des contraintes administratives : « Aujourd’hui, si l’on détient un patrimoine significatif, mieux vaut le réorienter en partie vers les actifs financiers », considère Me Pierre Bazaille, président honoraire de l’Institut notarial de l’immobilier.

L’investissement locatif est le grand perdant de la réforme fiscale de 2018. Exit les valeurs financières : l’assiette du nouvel impôt sur la fortune immobilière vise exclusivement la pierre, biens à usage locatif compris. La pierre « papier », c’est-à-dire les investissements réalisés à travers des parts de SCI, SCPI ou d’OPCI, est logée à la même enseigne et taxée dès que l’actif immobilier net du contribuable dépasse 1,3 million d’euros.

Par ailleurs, les revenus immobiliers ne sont pas éligibles au nouveau prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % (prélèvements sociaux inclus). Ils restent soumis à l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Un investisseur immobilier imposé dans la tranche marginale la plus élevée verra ainsi son taux d’imposition atteindre 45 % (plus 17,2 % de prélèvements sociaux), alors que celle d’un actionnaire plafonnera à 30 % (s’il opte pour le PFU).

Des contraintes de plus en plus nombreuses
Pour tout arranger, les contraintes s’imposant aux bailleurs s’alourdissent au fil des ans, par exemple avec l’empilement de diagnostics qui se sont récemment enrichis de l’état du réseau électrique. Résultat, le nombre de pages produites lors d’une mise en location est à peu près équivalent à celui requis lors d’une vente !

À terme, le nombre des pièces à fournir pourrait encore croître avec la mise en place d’un système de ­bonus-malus, dont l’objectif serait de pénaliser les propriétaires d’un logement dont les performances énergétiques sont jugées insuffisantes.

En dépit de ces aspects négatifs, l’investissement locatif immobilier reste l’un des placements les plus rentables à long terme. Selon les données de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), la location d’un logement parisien a été plus rentable que la détention d’actions entre 1996 et 2016. Le taux de rendement interne de ce type d’investissement atteint en moyenne 10,3 %, si l’on combine les rentrées locatives et l’effet de la plus-value. Dans le reste de la France, ce taux de rendement interne frôle 9 %, contre 8,2 % pour les actions.

Bouclier anticrise
Autre point positif, l’immobilier est un bouclier « anticrise » : s’il est affecté par des cycles de vaches maigres, l’amplitude de ces cycles est généralement de trois à six fois moindre que celle des cycles boursiers. En 2018, les taux de crédit restent bas et permettent toujours d’investir avec un effet de levier important : avec un faible apport initial, on peut acquérir la totalité d’un bien. Fiscalement, ce recours au crédit est avantageux puisqu’il est assimilé à une dette, ce qui permet d’alléger la base taxable de l’IFI.

Toujours en 2018, bien que le projet de loi Elan (évolution du logement et aménagement numérique) présenté le 4 avril dernier en conseil des ministres prévoie la création d’observatoires locaux des loyers dans les zones tendues, la suppression de l’encadrement des loyers à Lille et à Paris a redonné une bouffée d’oxygène aux bailleurs.

Investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un complément de retraite grâce aux loyers générés ou de récupérer un capital lors de la revente du bien. Pour investir, deux solutions sont possibles : l’achat direct ou indirect, par exemple à travers des parts de SCPI (société civile de placement immobilier). Dans le cadre d’un investissement direct, la règle d’or est de privilégier un bien à la qualité d’emplacement et de construction irréprochable. Si les revenus locatifs dépassent rarement 2 à 3 % bruts dans une mégapole, ils atteignent fréquemment 5 à 6 % dans les villes de taille intermédiaire où le niveau des prix au mètre carré, plus raisonnable, ­permet d’obtenir une meilleure rentabilité.

Les investissements dans le neuf sont soutenus par des dispositifs fiscaux récemment mis en cause par la Cour des comptes, mais attrayants à condition de se montrer sélectif sur la qualité du programme et les prix de vente. Le dispositif Pinel permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 12 % pour six ans, 18 % pour neuf ans et 21 % pour douze ans. Elle s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire, dans la limite de 300 000 €. Cerise sur le gâteau, le propriétaire-bailleur peut louer son bien à l’un de ses ascendants (ou descendants), si ce dernier n’est pas rattaché à son foyer fiscal.

Avec les SCPI, des bénéfices au bout de dix ans
Concernant l’investissement indirect, les SCPI investies ont servi environ 4,5 % bruts annuels en 2017 (toutes catégories confondues). Compte tenu des commissions d’acquisition et de vente élevées (environ 10 % HT), elles doivent être conservées durant une dizaine d’années pour amortir les frais.

Il est souvent plus intéressant d’acheter des parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie multisupports plutôt qu’en direct, car le souscripteur profite de frais d’achat réduits. De plus, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui prévaut. Après huit ans, les gains (les loyers ne sont pas redistribués, mais réinvestis) sont taxés à 7,5 % après un abattement de 9 200 € pour un couple. Enfin, en cas de décès du souscripteur, les sommes investies dans l’assurance-vie ouvrent droit à des avantages successoraux substantiels.

la-croix.com