Crédit immobilier : quel profil faut-il présenter pour obtenir le meilleur taux ?

Mieux vaut être jeune et bien installé pour emprunter à un taux intéressant. Sinon, il faut prouver au banquier qu’on est un emprunteur responsable.

Trente-cinq ans, revenus confortables, compte en banque bien garni. Il ne s’agit pas de la petite annonce d’un site de rencontres mais du profil de l’emprunteur idéal. Car les banques sont toutes à la recherche du même type de clients en matière de crédit immobilier.

Il reste évidemment possible d’emprunter si l’on ne correspond pas à ce portrait-robot, mais à un taux moins favorable. « Les banques recherchent en priorité des jeunes, entre 25 et 35 ans. Elles peuvent leur accorder des décotes de 0,10 % à 0,15 % sur leur barème de taux pour les convaincre, dès lors que leurs revenus mensuels sont significatifs, à partir de 3 500 euros à deux », indique Cécile Roquelaure, directrice des études du courtier en crédit Empruntis.

Une économie sur le taux qui peut sembler modeste en valeur absolue, mais qui se traduit par plusieurs milliers d’euros de gain sur le coût total du crédit, y compris dans l’environnement actuel de taux historiquement faibles. Ainsi, pour un emprunt de 200 000 euros sur vingt ans, le coût total du crédit baisse de 5 500 euros si le taux du crédit passe de 1,50 % à 1,25 %.

Un potentiel de rentabilité
L’engouement des banques pour les jeunes emprunteurs n’est pas le fruit du hasard : cette population représente un potentiel de rentabilité, car les banques pourront ensuite leur proposer des assurances (auto, multirisque habitation) et des placements. « Depuis début 2017, les établissements proposent des crédits à vingt-cinq ans à des taux à peine supérieurs à ceux sur vingt ans : il s’agit clairement d’attirer des primo-accédants », confirme Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com. Ces primo-accédants n’ont d’ailleurs pas toujours d’apport.

« Les banques attirent les professions libérales avec de très bons taux dans l’espoir de récupérer leur compte personnel mais aussi leur compte pro »

« Certains établissements se sont mis assez récemment au crédit immobilier. En phase de constitution de clientèle sur ce produit, ils se distinguent par des taux attractifs, y compris pour les emprunteurs sans apport », précise Cécile Roquelaure chez Empruntis. Mais dans la plupart des établissements, la présence d’un apport, au minimum égal à 10 % du prix de l’achat, couvrant les frais de notaires et de garantie, permet d’obtenir un meilleur taux.

Autre profil particulièrement apprécié des banques, les professions libérales, dès lors que leur activité est bien installée depuis au minimum trois ans. « Les banques les attirent avec de très bon taux dans l’espoir de récupérer à terme non seulement leur compte bancaire personnel mais aussi leur compte pro. Les bonifications sont de l’ordre de 0,15 % à 0,30 % selon les banques », décrypte Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Actuellement, la Banque Tarneaud (groupe Crédit du Nord) propose des taux bonifiés pour les professions libérales. L’an dernier, BNP Paribas a mené une opération de conquête à destination des professions médicales et paramédicales dans le sud-est de la France.

« Marge de manœuvre »
« Société générale propose aux étudiants en médecine des prêts prévoyant une augmentation des mensualités dans le temps, au fur et à mesure que les revenus progressent. Cela ne leur permet pas de bénéficier d’un meilleur taux, mais ils peuvent emprunter des sommes supérieures », précise de son côté Pierre Chapon, cofondateur du courtier Pretto. Les investisseurs aussi sont choyés par les banques.

« Les grands réseaux nationaux leur proposent des prêts à 110 % (sans apport) à des taux bonifiés. Ils peuvent se permettre de gagner moins sur le crédit car ils pourront leur proposer d’autres produits et services comme des placements », ajoute Philippe Taboret chez Cafpi. Les fonctionnaires sont quant à eux particulièrement appréciés par les Banques populaires. « Ils bénéficient de taux inférieurs de 0,20 % à 0,30 %. De plus, la Casden peut leur apporter une solution de garantie très avantageuse », ajoute Pierre Chapon, de Pretto.

Au-delà de votre profil, le taux proposé par les banques dépend aussi de facteurs exogènes : un établissement peut être amené à conduire une politique commerciale très agressive pour rattraper son retard sur ses concurrents. Ou, au contraire, relever son barème le temps d’absorber un surplus de dossiers. Tout cela au niveau régional, y compris pour les réseaux nationaux comme BNP Paribas, LCL ou Société générale.

« Les directeurs régionaux bénéficient d’une marge de manœuvre par rapport à la politique commerciale décidée au niveau national. Cela peut se traduire par une décote de 0,50 % sur le barème », précise Maël Bernier chez Meilleurtaux. Un même emprunteur n’aura pas la même offre à Strasbourg qu’à Nantes pour la même enseigne. « Nos agences négocient par ailleurs des offres locales, valables sur de courtes périodes de deux à trois mois, avec certaines banques », ajoute Philippe Taboret, de Cafpi. Tant mieux pour les emprunteurs qui montent leur dossier précisément à cette période.

Malheureusement, la grande majorité des critères (âge, profession, revenus, etc.) pris en considération par les banques s’impose à vous : vous ne pouvez pas améliorer votre profil d’un coup de baguette magique pour obtenir un meilleur taux. Mais il reste possible de vous présenter sous votre meilleur jour.

Maximiser son apport
L’objectif est de prouver au banquier que vous êtes un emprunteur responsable. « Il faut bien entendu éviter d’être à découvert et montrer que l’on met de l’argent de côté régulièrement sur un compte d’épargne. De plus, mieux vaut solder ses crédits à la consommation pour optimiser sa capacité d’emprunt », conseille Pierre ­Chapon, chez Pretto. Soyez particulièrement vigilants les mois précédant la demande de crédit car les banques vérifient vos trois derniers relevés de compte pour étudier votre comportement.

Pour maximiser votre apport, faites appel aux donations de parents et/ou de grands-parents, ou à débloquer votre épargne salariale. Il faut faire feu de tout bois pour atteindre au minimum les 10 % permettant de couvrir les frais d’acquisition et de garantie.

Pensez aussi à actionner tous les prêts aidés proposés par les régions ou les départements. « Certaines banques régionales proposent des crédits de 15 000 euros à 0 % aux emprunteurs bénéficiant du PTZ de l’Etat », complète Cécile Roquelaure d’Empruntis.

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