CRÉDIT HABITAT : LE SECTEUR BANCAIRE S’ADAPTE AU MARCHÉ

Malgré un resserrement des liquidités, les banques continuent de baisser leurs taux et de flexibiliser les conditions d’octroi des crédits habitat, avec des offres modulables.

Alors que la demande du marché immobilier semble stagner, le secteur bancaire cherche de plus en plus à accompagner les acquéreurs afin de leur faire franchir la barrière psychologique du financement habitat à crédit. La guerre des taux est définitivement lancée, avec des opérateurs qui rivalisent dans la flexibilisation des conditions de financement.

Les dernières données de Bank Al-Maghrib évoquent un certain redressement des taux d’intérêt. Il s’est ainsi établi à 5,42%, soit 33 points de base (1 point de base correspond à une variation de 0,01%) de plus par rapport au trimestre précédent et 27 points de base de plus sur une année glissante. Le taux moyen reste toutefois en dessous du niveau du premier trimestre 2015 (5,98%). Les taux d’intérêt relatifs au crédit immobilier peuvent ainsi aller de 4,5% à 4,75% pour les durées inférieures ou égales à 7 ans pour les clients particuliers et ceux exerçant des professions libérales. Pour les échéances comprises entre 7 et 25 ans, les taux appliqués varient de 4,90% à 5,50%. Les opérateurs s’accordent ainsi à dire qu’il s’agit là du résultat de la décision qui avait été prise par le Conseil de Bank Al-Maghrib en 2016, qui a réduit le taux directeur de 25 points à 2,25%, dans le but de soutenir l’activité économique globale du royaume. Si cette baisse avait pour objectif d’engendrer des crédits plus attractifs pour le secteur industriel, les particuliers et le secteur immobilier semblent également en profiter.

Ainsi, pour séduire la clientèle, des banques se sont aussi lancées dans les crédits à mensualités modulables (voir encadré). Une formule permettant aux emprunteurs de faire varier leurs remboursements mensuels en fonction de leurs capacités, à l’image de ce que propose déjà CFG Bank. La tendance a même gravement affecté les liquidités bancaires. Le besoin des banques en cash s’est aggravé de 940 MDH au cours de cette semaine pour se fixer à un niveau moyen de 51,9 MMDH. Bank Al-Maghrib a, dans ce contexte, injecté 2 MMDH au titre de ses interventions hebdomadaires. Elle porte ainsi son volume global d’injections à plus de 53 MMDH, ce qui couvre largement le déficit.

Dans ces conditions, la moyenne des taux moyens pondérés et des taux Repo se fixe respectivement à 2,25 et 2,20%. Cela ne signifie pas pour autant que le profilage des clients est moins strict. Les établissements de crédit appliquent toujours un système de rating client draconien, très détaillé, qui englobe aussi bien la situation matrimoniale, les revenus que l’ancienneté au sein de l’entreprise. Sauf que dans un marché qui ne cesse de mûrir, les établissements bancaires n’hésitent plus à agir sur les taux pour s’assurer une part de marché plus importante. L’arrivée des banques participatives va rendre la concurrence plus rude, même si la finance participative fonctionne différemment des banques classiques. Il faut aussi dire que les clients, de mieux en mieux informés, font jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures offres. Néanmoins, le taux ne peut descendre en dessous de 4,90%, à moins d’un profil avec un risque quasi-nul et de solides sûretés à proposer à la banque. Mais la «négociabilité» s’est élargie. Les chargés de clientèle témoignent même du fait qu’il n’est pas rare d’accorder à des clients quelque 5 ou 10 points de base sur le taux standard appliqué. Toutefois, avec la baisse des taux et l’alignement quasi-général des banques sur les conditions de financement, il n’est plus courant d’accorder des dérogations en termes de taux, puisque cela pourrait affecter la marge des banques. Certaines d’entre elles, ayant appliqué une baisse des taux, se rattrapent soit au niveau des commissions, soit au niveau de l’assurance décès/invalidité.

Le financement de 100% du bien est toujours possible.

Si la formule du financement global d’un bien par la banque commence légèrement à disparaître, certains établissements la proposent toujours. À titre d’exemple, la BMCI offre le financement jusqu’à 100% du prix d’achat de la résidence principale ou secondaire et jusqu’à 80% pour l’achat d’un terrain ou pour les travaux de construction ou d’aménagement, avec le choix entre taux fixe et variable (classique, Capé ou dégressif), une durée de remboursement jusqu’à 25 ans et, surtout, une réponse sous 48h. Le déroulement du crédit est également flexible, puisque le premier remboursement peut être différé jusqu’à 6 mois, avec un montant des mensualités que vous pouvez faire évoluer à la hausse ou à la baisse, une fois par an, ainsi que le report possible de votre mensualité sur une période allant jusqu’à 3 mois, tout au long de la durée de l’emprunt. La banque propose également une formule crédit complément habitat. Une formule de prêt «exclusive» pour les dépenses complémentaires qui permet de financer les projets liés à l’acquisition immobilière: réaménagement, aménagement ou ameublement. Cela comprend des facilités pour préserver le budget au quotidien comme la facilité de caisse, à savoir une autorisation de découvert allant jusqu’à 80% de votre salaire mensuel pour couvrir les besoins ponctuels de trésorerie et la carte bancaire dite «Visa 3 fois», très pratique pour étaler les dépenses et régler en 3 fois vos achats auprès des commerçants et sur Internet.