Logement social: Les acquisitions via la Mourabaha exonérées de TVA

Le dernier frein devant l’acquisition des logements sociaux dans le cadre de la banque participative (Mourabaha) vient de sauter. Ce sont les acquéreurs (client final) qui sont exonérés de TVA. La Direction générale des impôts (DGI) a diffusé, lundi 19 mars, une note explicative sur le traitement fiscal du logement social acquis via un financement participatif. «Le problème du reversement de la TVA relative aux logements sociaux s’est posé dès la commercialisation des premières offres des banques participatives.

Les services des impôts s’en tenaient à la stricte interprétation des textes en vigueur et ne tenaient pas compte des particularités de la Mourabaha», explique le directeur juridique d’une banque. Ce qui pénalisait les clients qui optent pour un financement participatif et bloquait les transactions dans le segment du logement social.

Dans le schéma de financement participatif, la banque acquiert un bien immeuble, en accomplissant toutes les démarches administratives (recours aux services d’un notaire, inscription à la Conservation foncière, enregistrement), avant de le revendre à son client. Cette double transaction posait le problème de l’exonération de la TVA: sera-t-elle appréhendée en amont ou en aval? En d’autres termes, qui doit être exonéré, la banque qui a effectué la première transaction ou le client final? Un imbroglio auquel la DGI vient de mettre fin au bénéfice du client final.

En cas de désistement du client 

Dans une première phase, le client d’un bien immeuble est lié à sa banque par une «promesse unilatérale d’achat» C’est un document par lequel il s’engage à acheter le bien une fois acquis par l’établissement bancaire. Si le client se désiste une fois que l’appartement a été acheté par la banque, celle-ci doit trouver un autre acheteur remplissant les conditions d’éligibilité à l’exonération de TVA. De plus, elle est autorisée à prélever sur l’acompte versé par le client l’équivalent du dommage subi. Aucune norme ne permet pour le moment de fixer un niveau de dédommagement standard. Mais sous d’autres cieux, si la banque vend un bien avec une décote, elle prélèvera l’équivalent, majoré des divers frais supportés.

Ainsi, à l’inverse du crédit classique où c’est le client qui achète un bien meuble et immeuble grâce à un prêt, le cheminement d’un financement consiste en l’acquisition de ce même bien par la banque participative. Ce qui donne lieu à deux contrats. La première transaction est inscrite sur le titre foncier du bien, mais ce dernier n’est pas inscrit à l’actif de la banque, mais dans son stock provisoire.

La première étape consiste pour un client à identifier le bien qu’il souhaite acheter. La banque lui fait signer une «promesse unilatérale d’achat», un contrat par lequel le client s’engage à acheter le bien qui sera acquis par l’établissement bancaire. En général, le client se voit invité à déposer un apport personnel, appelé Hamich Al Jiddiya (marge de sérieux en arabe). Après l’instruction du dossier, la banque accorde ou non un financement, qui fait l’objet d’un contrat en bonne et due forme. Le contrat doit mentionner le prix de la vente, le montant de la TVA ainsi que des droits d’enregistrement au tarif réduit de 3%. Si la transaction n’est pas conclue conformément aux conditions fixées dans la promesse unilatérale d’achat ou de location, la banque payera le différentiel au barème de droit commun.

Frais d’acquisition:  La facture allégée

Avant l’ouverture des guichets des banques participatives, les acquisitions étaient pénalisées par les divers frais qui étaient supportés par le client final au titre d’une double transaction. A présent, ces charges ont été réduites pour ne pas pénaliser l’acquéreur qui choisit la formule du financement participatif par rapport à la banque classique (Voir tableau).
En plus des frais d’inscription à la Conservation foncière, des droits d’enregistrement, des honoraires de notaire, l’acquéreur doit également payer des frais d’hypothèque dont le montant varie d’une banque à une autre, payables comptant.
Les honoraires de notaires sont souvent payés à deux reprises puisqu’il s’agit d’une double transaction. Certains notaires proposent une formule forfaitaire pour les deux opérations.

A ce stade, c’est la banque participative qui est propriétaire du bien de par le titre foncier. Le nom de l’acquéreur final ne doit être inscrit nulle part dans le contrat à ce stade. Le notaire déposera auprès des services des Impôts une demande pour faire bénéficier l’acquéreur de l’exemption de TVA. Cette demande doit être accompagnée d’une copie de la convention signée entre le promoteur immobilier et l’Etat, de la promesse unilatérale d’achat ou de location, de l’engagement de la banque à produire une copie du contrat de la transaction finale. Dans ce document, il faudra préciser les conditions réglementaires pour bénéficier de la franchise de TVA: habiter dans l’appartement au titre de résidence principale pendant au moins quatre ans, consentir au profit de l’Etat une hypothèque en guise de garantie pour le paiement de la TVA si le critère de la durée de résidence minimale n’a pas été respecté. Le document doit également comporter le relevé de l’identité bancaire (RIB) du notaire. Le montant de la TVA est ensuite versé au notaire qui doit à son tour le reverser au promoteur immobilier. Le notaire devra établir le contrat définitif dans un délai de 30 jours suivant la date du virement de la TVA et enregistrer le contrat.

Dans le cas précis des biens immeubles acquis via la formule de la location avec option d’achat (LOA), la demande du bénéfice de la TVA n’intervient qu’à l’expiration du contrat Ijara (location).

Open Mind Initiative/Région du Sud: Des étudiants initiés aux défis locaux

Dans le cadre du concours «Open Mind Initiative» (OMI), le Think Tank Radius a accompagné des jeunes étudiants pour des visites de terrain à Dakhla, Laâyoune et Guelmim. L’objectif était de favoriser les rencontres et les entretiens au niveau local afin de permettre aux étudiants de mieux cerner les défis locaux et identifier les perspectives de développement de ces régions. Cette visite, souligne un communiqué du Think Tank, a eu pour but également d’accompagner les étudiants dans la conception et la rédaction de leurs projets de micro-développement dédiés aux Provinces du Sud.
Les idées présentées par les étudiants touchent plusieurs secteurs dont principalement celui des énergies renouvelables et de l’environnement. Les voyages qui ont eu lieu entre décembre 2017 et janvier 2018, ont permis d’échanger avec plusieurs des parties prenantes clés, dont les autorités locales. Les étudiants ont également pu se familiariser avec le contexte de chaque ville, grâce notamment à des visites effectuées chez des familles d’accueil. Pour rappel, OMI est un concours universitaire invitant des groupes d’étudiants à soumettre des micro-projets entrepreneuriaux pour le développement des Provinces du Sud. Développé et organisé par le Think Tank privé Radius, OMI est mené sous l’égide des conseils régionaux de Laâyoune-Sakia-El-Hamra, Dakhla-Boujdour et Guelmim-Oued-Noun. Le Jury Final se tiendra le deuxième trimestre de 2018, en présence des trois Conseils Régionaux, des partenaires du projet, ainsi que de l’ensemble des acteurs locaux, associatifs, économiques et administratifs.

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