Immobilier : pourquoi conjuguer OPCI et location meublée ?

Depuis 2015, les particuliers peuvent souscrire à des OPCI détenant des actifs meublés tout en bénéficiant du cadre fiscal de la location meublée. Une nouveauté qui tombe à pic à l’heure où, pour pérenniser son succès, l’immobilier collectif doit relever le défi de la diversification. Les explications de Benjamin Nicaise, président du Groupe Consultim.

Naguère dévolu aux investisseurs professionnels ou institutionnels, l’immobilier collectif a connu en effet ces dernières années une formidable démocratisation auprès des particuliers. Un développement favorisé par un contexte de taux bas et l’érosion du fonds euro.

À telle enseigne que la capitalisation cumulée des SCPI et OPCI «grand public» vient de dépasser les 50 milliards d’euros en 2017, plaçant ainsi la France en deuxième position après l’Allemagne.

Plus jeunes sur ce marché (2008), les OPCI ont connu en 2017 une progression deux fois plus importante que les SCPI. Et nouvelle avancée, il est désormais possible de conjuguer OPCI et location meublée. Une avancée très attendue qui mérite de bien comprendre sa nature et ses caractéristiques.

Le FILM, fonds d’Investissement en location meublée
Parmi les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), on distingue les OPCI SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) qui distribuent à leurs actionnaires des revenus imposés selon le régime des dividendes (comme les actions), et les FPI (Fonds de Placement Immobilier) qui distribuent à leurs co-propriétaires porteurs de parts des revenus imposés selon leur origine (revenus fonciers, financiers, ..).

En 2015, la Loi Macron et la Loi de Finances rectificative ont permis la création d’une nouvelle catégorie de FPI : les FILM (Fonds d’investissement en location meublée), autorisant ainsi les OPCI à détenir des actifs meublés tout en faisant profiter leurs porteurs de parts du cadre fiscal de la location meublée.

Deux premiers fonds ont déjà vu le jour : l’OPCI Silver Generation dédié aux résidences seniors non médicalisées, et l’OPCI LFC+ couvrant l’ensemble des segments de la location meublée (Ehpad, Senior, Etudiant, Affaires et Loisirs).

Un patrimoine immobilier «durable»
Cette question du sous-jacent s’avère fondamentale. En effet, on connaît le distinguo entre d’une part les SCPI, entièrement investies sur des actifs immobiliers, dédiées à la recherche de revenus réguliers, mais intrinsèquement peu liquides, et d’autre part les OPCI, facilement cessibles, car en obligation d’assurer leur liquidité par le biais de leur «poche» de liquidité.

Mais point commun, sur la partie immobilière, à ce jour, ces deux véhicules sont majoritairement investis sur de l’immobilier d’entreprise (bureaux, locaux commerciaux, logistiques, …), c’est-à-dire des actifs dynamiques, mais à obsolescence rapide donc difficilement conciliables avec une valorisation du capital investi.

L’obsolescence étant considérée ici non en termes de vétusté, mais d’inadaptation plus ou moins rapide à de nouveaux usages, de nouvelles technologies, d’évolutions territoriales etc.

À contrario, Le FILM présente l’avantage d’investir dans des actifs résidentiels stables, durables et à obsolescence lente tout en bénéficiant aussi du dynamisme de l’immobilier commercial puisque ces actifs sont gérés par un exploitant professionnel.

D’où l’intérêt de démultiplier cette capacité de valorisation patrimoniale en privilégiant une approche multi-sectorielle (loisir, étudiant, senior, …), à travers des acquisitions partielles et non en bloc sur un seul ensemble.

Un rendement net fiscal performant
Côté revenus, que ce soit en SCPI ou en OPCI, beaucoup de ceux qui investissent dans la «pierre-papier» se voient souvent obligés de loger leurs parts dans un contrat d’assurance vie afin d’atténuer la fiscalité.

Mais en contrepartie d’une fiscalité plus douce, les frais du contrat viennent impacter le rendement. Sans compter qu’abstraction faite du rendement net de frais et de fiscalité, certains investisseurs se refusent à loger leurs parts dans l’assurance-vie depuis le vote de la loi Sapin II.

Les FILM échappent à ces dilemmes, car leur statut les autorise à bénéficier du cadre fiscal très avantageux de la location meublée. Ce régime permet à chaque porteur de parts d’opérer la déduction des amortissements sur les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) versés par le fonds.

D’où l’intérêt pour un FILM d’être le plus «pur» possible. Il faut savoir en effet que la plupart des OPCI sont composés pour 60% d’actifs immobiliers et à 40% d’actifs financiers concourant au rendement et assurant le remboursement des parts.

Un OPCI «pur» est celui dont la poche financière est réduite à 10-15% pour se limiter à sa vocation première qui est de garantir la liquidité.

Dans le cas d’un FILM, plus le fonds est «pur», plus l’exposition immobilière s’avère importante et avec elle la proportion des revenus qui profiteront d’une faible fiscalité. De surcroît, le fonds se retrouve ainsi moins exposé à la volatilité des marchés financiers, afin de générer des revenus les plus stables possibles.

Alors qu’une récente enquête nous apprend que «les investisseurs particuliers (…) recherchent une meilleure diversification, un meilleur couple rendement-risque et une protection contre la volatilité», nul doute que les FILM ont de belles cartes en main pour concourir aux réponses à apporter.

lerevenu.com