Immobilier: La FNPI espère que sa voix va davantage compter!

– L’Economiste: Dans quel état se trouve le secteur après le choc lié au covid?

– Anice Benjelloun: La reprise se fait lente et laborieuse après une période de ralentissement voire d’arrêt. Selon le ministère de tutelle, les transactions se sont redressées en moyenne de 20% par rapport à 2020. Il faut rappeler que l’année dernière, l’activité économique globale était bien réduite à cause de la pandémie. Le recul de près de 38% des mises en chantier est très inquiétant pour l’ensemble de l’activité et tout son écosystème. Le bâtiment a un effet d’entraînement sur de nombreuses activités industrielles. Dans sa globalité les emplois du secteur sont évalués à plus de 1 million.

– Le redressement des transactions est aussi spectaculaire que leur effondrement. Le marché redémarre-t-il sur des bases solides?
– L’ouverture des frontières cet été et la réduction des prix des billets d’avion ont eu des conséquences positives sur le secteur et sur l’ensemble de l’économie. Aussi, les acquisitions ont-elles été encouragées par la baisse des droits d’enregistrement. Globalement, la demande en logement à des prix correspondants au pouvoir d’achat de chaque tranche de la population est palpable. Cette demande va se renforcer dans les prochaines années. Les migrations des populations rurales à faible pouvoir d’achat vers les centres urbains du littoral censés être pourvoyeurs d’emplois concernera 10% de la population du pays, soit entre 3 à 4 millions de personnes d’ici 2030 selon le HCP. La mise en place de programmes d’accompagnement de ces mouvements migratoires paraît nécessaire et urgente. Or, nous relevons une divergence entre l’offre et la demande en matière de prix. Le pouvoir d’achat de l’immense majorité de nos concitoyens est faible. La fin des programmes des logements sociaux en décembre 2020 sans aucune autre alternative va agrandir ce différentiel.

– Que réclame le secteur pour se relancer?
– La FNPI a suggéré plusieurs pistes pour répondre aux besoins du secteur. De nombreux documents et rapports ont été soumis au ministère de tutelle. Il y a lieu de mettre en place un certain nombre de réformes simples, mais absolument indispensables pour la relance effective du secteur et de tout l’écosystème qui l’accompagne, ce qui permettra de générer de la richesse et des recettes fiscales pour le trésor public.
Il faut actionner simultanément plusieurs leviers en matière d’urbanisme, de réglementation, de conception des schémas directeurs, des aménagements, des équipements, des transports des infrastructures …
Une table ronde ou des assises du bâtiment sont requises avec tous les responsables administratifs en rapport avec notre activité. Ces rencontres doivent déboucher sur de nouveaux programmes à même de relancer le secteur. Nous pensons que le prochain responsable du département de l’habitat et de l’Urbanisme doit être un fin connaisseur du secteur et être opérationnel rapidement afin de déployer les chantiers prioritaires pour le secteur.  

– Les promoteurs critiquent régulièrement le code de l’urbanisme, la fiscalité, les taux immobiliers… Les prix élevés sont-ils seulement de la faute des autres?
– La décomposition des coûts et des intrants dans la production d’un logement est nécessaire pour bien saisir les enjeux. Il y a des charges fixes qui ne dépendent pas du promoteur immobilier qu’il subit et doit répercuter sur l’acheteur. Le coût du foncier déterminé par le marché représente entre 40 et 60% du prix de revient du bien produit. Le foncier atteint des montants exorbitants dans les grandes agglomérations, devenant même plus cher que dans les pays voisins. Les études d’architecture, d’ingénierie diverse, le VRD, les agios bancaires, les assurances…sont incompressibles tout comme la fiscalité. Cette dernière est constituée par l’IS et la TVA pour tous les intervenants dans l’acte de bâtir. Les droits d’enregistrement et de conservation foncière auxquels sont assujettis les promoteurs immobiliers et les acquéreurs sont évalués entre 10% et 12% du prix de vente. Ces deux dernières taxations, sont selon nos simulations plus conséquentes que l’IS et la TVA de tous les intervenants dans la chaîne de production. Elles sont une spécificité de notre pays et sont au final supportées par l’acquéreur.

– Le secteur serait surtaxé sous-entendez-vous?
– En France par exemple, les acquéreurs de logements neufs (soumis à la TVA comme au Maroc) ne doivent payer qu’un droit variant entre 1,7 et 2% du prix d’achat sans même devoir faire payer les inscriptions des hypothèques au profit des organismes de financement sur les registres fonciers (au Maroc 1,5% du montant du crédit doit être acquitté pour une simple inscription hypothécaire).
Par ailleurs, le bâtiment est le seul secteur d’activité économique soumis en plus des taxes usuelles de l’IS et de la TVA aux droits d’enregistrement et de conservation foncière. Sans parler de la Taxe sur Terrains non Bâtis qui est imposée sur des stocks du foncier des opérateurs.
Bien entendu, la marge bénéficiaire du promoteur immobilier justifiant son investissement et la rentabilité de son projet s’ajoute au coût final. Sachant qu’un projet immobilier dure au moins trois ans, la marge annualisée du promoteur reste tout à fait comparable à celle réalisée dans d’autres secteurs d’activité économique. Elle dépend de plusieurs paramètres intrinsèques au projet.

Propos recueillis par Franck FAGNON