Immobilier d’entreprise Gros déficit d’espaces de qualité

Imane Kabbaj, présidente de Statimmo et DG du cabinet immobilier CBRE, décrypte les tendances du marché de l’immobilier professionnel à Casablanca. Selon elle, les entreprises sont de plus en plus exigeantes sur la qualité des immeubles (espaces d’accueil, luminosité et divisibilité des plateaux, hauteur sous plafond, connectivité…) et surtout la qualité de l’environnement immédiat en matière d’accessibilité et de services de proximité.

– L’Economiste: Après 2 ans plutôt atones, 2017 aura été l’année de reprise pour le marché de l’immobilier d’entreprise. Pensez-vous que cette tendance devra se poursuivre cette année?
– Imane Kabbaj: L’année 2017 a effectivement connu une croissance de la demande placée avec 25% de surface additionnelle recensée par Statimmo par rapport à 2016. Cependant, nous ne pouvons réellement parler de reprise du marché puisque cette croissance est principalement portée par la zone Casanearshore qui a connu la livraison en 2017 d’une nouvelle tranche de 18.000 m². Hors Casanearshore, la demande recensée en 2017 a baissé de 4% par rapport à 2016. Ce qui reflète bien l’attentisme des entreprises en matière de relocation d’espaces de bureaux.

– Quelles sont aujourd’hui les perspectives et les grandes tendances sur ce marché? Avez-vous constaté une évolution des exigences des entreprises et des multinationales?
– Parmi les principales tendances de ce marché, aussi bien au Maroc qu’à l’international, l’on note l’intégration dans les stratégies immobilières des entreprises de la qualité des espaces de travail en tant que vecteur de performance et d’attractivité. Cette tendance concerne aussi bien les grandes multinationales que les entreprises nationales et les startups. Dans ce contexte, nous faisons face à des utilisateurs de plus en plus regardants sur la qualité des immeubles (qualité des espaces d’accueil, luminosité et divisibilité des plateaux, hauteur sous plafond…), et la qualité de l’environnement immédiat en matière d’accessibilité et de services de proximité. La disponibilité de places de parking en volume suffisant revient par exemple de plus en plus comme un facteur déterminant dans les prises de décisions. Or, nous notons actuellement un réel tarissement de l’offre de qualité, en adéquation avec les besoins exprimés par nos clients. Les zones dites «prime» de Casablanca, que ce soit le quartier central des affaires, la zone Corniche Aïn Diab, ne disposent pas de suffisamment de surfaces à la commercialisation et les projets futurs tardent à voir le jour.

– 80% de la demande est dédiée à la location, alors que le plus gros de l’offre va plutôt vers l’acquisition. Comment expliquez-vous cette inadéquation?
– En effet, la grande majorité des entreprises s’inscrivent dans un modèle locatif afin de rester souples et ne pas altérer leur capacité d’investissement dans leur «Core Business». Néanmoins, lorsqu’on analyse l’offre immédiate disponible, une majorité est à la vente, en particulier dans la zone Abdelmoumen. Ces espaces représentent effectivement une surface significative qui s’adresse à une typologie d’entreprises de petite taille (bureaux d’études ou fonctions libérales) qui sont dans une logique patrimoniale et affichent une volonté de maîtrise des coûts.

– Quelles sont aujourd’hui les zones qui émergent et celles qui se sont calmées ou ont disparu?
– Nous avons constaté ces dernières années une migration progressive des zones bureaux dites «prime» du centre-ville historique vers le sud-ouest de Casablanca en passant par le QCA (quartier central d’affaires). Nous avons aussi accompagné la consolidation de la zone entrée de ville (EDV) dont l’attractivité s’est renforcée sous l’effet d’une meilleure accessibilité et de nouvelles perspectives de développement de toute la zone autour de la route d’El Jadida. Nous avons d’ailleurs modifié la carte de référence de Statimmo pour refléter cette évolution. Casa Anfa fait aussi partie des nouvelles zones bureaux «prime» qui émergent et qui vont tirer le marché vers le haut aussi bien par la qualité des infrastructures (connectivité, parkings, espaces verts…) que la qualité de l’offre bureaux qui s’y est développée.

– Les occupants de plusieurs quartiers d’affaires (notamment Sidi Maârouf) se plaignent du manque d’infrastructures, d’insécurité, des problèmes de parking, de connectivité, transport… Comment peut-on développer une offre plus attractive dans ces quartiers d’affaires?
– Ces dernières années, nous constatons une amélioration positive, avec la livraison de projets de qualité, pensés globalement et qui créent des espaces de vie pour leurs utilisateurs (restauration, commerces, parkings en nombre suffisant, accessibilité …). C’est justement l’ambition de projets tels que Casablanca Marina ou Casa Anfa qui proposent aux utilisateurs une offre aux standards internationaux.

– Al Manar Développement et Casanearshore contribuent aux données collectées par le GIE Statimmo. Qu’est-ce que cela vous apporte concrètement?
– L’apport de tout investisseur contributeur à Statimmo nous permet soit de confirmer des données dont nous disposons déjà, soit de les compléter en nous donnant accès aux transactions réalisées directement par le propriétaire. Cela nous permet de restituer des indicateurs qui sont fiables et représentatifs du marché. C’est ainsi qu’ils seront des outils d’analyse et de prise de décision pertinents pour les investisseurs.