Fogarim et Fogaloge : deux années de croissance ferme, mais…

Pour des observateurs, les banques sont maintenant plus prudentes sur le segment du socia. L’encours des crédits garantis par la CCG devrait augmenter de 8% à fin 2017, contre 10% en 2016. L’encours des crédits à l’habitat distribué par l’ensemble des banques a progressé moins rapidement en 2017 qu’en 2016.

Le fonds Damane Assakane par lequel l’Etat garantit les crédits immobiliers a été plus sollicité ces deux dernières années, après un calme relatif en 2015. L’encours des crédits bancaires (Fogarim et Fogaloge) a augmenté de 10% en 2016 et devrait croître de 8% en 2017, selon les chiffres provisoires obtenus auprès de la CCG. Le rythme de progression est donc plus soutenu que l’encours des crédits à l’habitat distribués par l’ensemble du système bancaire qui n’a évolué que de 5,1% en 2016 et de 3,6% en 2017.

Cela dit, le top management de la CCG précise que la production annuelle a toujours connu des variations cycliques. En 2016, les crédits bancaires garantis ont atteint 3,48 milliards de DH et devraient s’établir à 3,4 milliards de DH pour l’exercice 2017, soit un repli de 2,3%. On est donc loin du pic historique affiché en 2014, où le volume était en croissance de 23%. «Quoique en baisse, le niveau de production actuel reste satisfaisant, notamment en comparaison avec la moyenne annuelle depuis le démarrage du fonds qui est de 2,5 milliards de DH par an», relativise la CCG.

Peu de transactions chez les notaires

Si la distribution des crédits bancaires est en recul, c’est en raison notamment d’une stabilité de la demande. «Cela est essentiellement dû à une certaine saturation du marché, compte tenu de la proportion des ménages urbains propriétaires de logements qui pointe à 67%, soit au même niveau observé dans les économies développées dont l’Union européenne (69,4%) qui enregistre le même phénomène de saturation», explique la CCG.

Néanmoins, avec un déficit de logements qui se compte en centaines de milliers d’unités, un stock de logements qui est toujours disponible sur le marché et une demande latente pas tout à fait satisfaite, il y a lieu de s’interroger sur les raisons concrètes de ce ralentissement. On a beau dire que les acquéreurs potentiels ne trouvent pas «chaussure à leurs pieds», que la qualité des biens laisse à désirer et, surtout, que les équipements font défaut dans certains programmes ; mais il faut se rendre à l’évidence: «Les banques se montrent de plus en plus réticentes à l’octroi de crédits immobiliers à une clientèle vulnérable», souligne un notaire à Casablanca. «Nous n’avons pas réalisé une seule opération liée au Fogarim depuis plusieurs mois, contrairement aux années précédentes où les transactions étaient nombreuses», confie-t-il. Des sources bancaires évoquent également une hausse des impayés et la difficulté de recouvrement sur le segment du social.

Venant de professionnels très au fait de l’évolution du secteur immobilier, ces observations peuvent être fondées. La situation paraît cependant ambivalente. Le taux de sinistralité cumulé du fonds Damane Assakane Fogarim et Fogaloge compris- devrait en effet se maintenir au même niveau que l’année précédente, à savoir à 5,6%, apprend-on auprès de la CCG. Ce taux est, faut-il le dire, loin d’être alarmant vu que la caisse a retenu lors du paramétrage du fonds un taux de sinistralité prévisionnel de 12,5%, soit plus du double du taux de défaut observé actuellement.

Avis partagés sur l’avenir du fonds Damane Assakane

Il faut dire que si le taux de défaut augmente, c’est en raison notamment du comportement malhonnête d’une partie des emprunteurs. «Même après 15 ans d’existence, ce dispositif reste méconnu et laisse le champ libre à plusieurs interprétations de la part de la clientèle», explique le notaire. Entre ceux qui considèrent qu’il s’agit de dons ou de subventions, ou encore ceux qui s’abstiennent de rembourser prétextant des défauts de construction, le mécanisme risque d’être enrayé.

Dans ce contexte, la caisse continue de déployer des efforts en vue d’améliorer l’efficacité ce, en adaptant ses conditions d’intervention à l’évolution du marché. Parmi les leviers actionnés, la digitalisation de l’intégralité de son processus, depuis l’octroi de la garantie jusqu’à l’indemnisation des banques. «Cette modernisation a permis de donner une force de liquidité à la garantie puisque le taux d’indemnisation des banques a atteint 90% en 2017 contre 34% en 2012», explique la CCG. En tout état de cause, elle s’attend à ce que l’activité du fonds soit au même niveau que durant les deux années passées. Un rebond peut toutefois être enregistré en fonction de l’accueil qui sera réservé aux produits de la finance participative. Allusion faite à «Fogarim mourabaha», si jamais il voit le jour. On attend donc des banques participatives qu’elles jouent leur partition en surfant sur le début d’activité et l’enthousiasme des clients. Un faux espoir selon quelques professionnels de l’immobilier, très circonspects quant à l’évolution des crédits garantis Damane Assakane.

lavieeco.com