Fiscalité des loyers perçus : le détail du nouveau régime

Le régime fiscal des revenus fonciers a changé dans la loi de finances 2019. Dans sa dernière note circulaire, la DGI explique les modalités de calcul, de déclaration et de versement de l’impôt relatif aux loyers perçus.

Les revenus fonciers étaient soumis à l’Impôt sur le revenu (IR) aux taux du barème progressif en vigueur, après l’application d’un abattement de 40% sur le montant brut imposable. Cette imposition se faisait sur la base de la déclaration annuelle du revenu global.

Pour simplifier et rationaliser la gestion de l’IR relatif à ces revenus, la loi de finances 2019 a modifié leur mode d’imposition et de recouvrement. Le nouveau régime concerne les revenus acquis à compter du 1er janvier 2019.

Les nouvelles dispositions ne concernent pas les revenus générés par les immeubles inscrits au patrimoine professionnel des personnes physiques, qui restent soumis à l’IR dans les conditions de droit commun (ils sont considérés comme des revenus professionnels).

Détermination du revenu brut imposable

Il s’agit du montant brut total des loyers, augmenté des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires et diminué des charges supportées par le propriétaire pour le compte des locataires. Voici des exemples :

– Dépenses à inclure dans le revenu : prime d’assurance incendie, grosses réparations, travaux de construction ou d’aménagement…

– Dépenses à réduire du revenu : frais d’éclairage, de consommation d’eau et de chauffage, rémunération du concierge, achat de produits d’entretien, frais de syndic, taxes locales…

Pour les propriétés agricoles (constructions et matériel fixe et mobile y attaché), le revenu imposable est constitué soit :

– du montant brut du loyer ou du fermage stipulé dans le contrat.

– Du montant brut obtenu en multipliant le cours moyen de la culture pratiquée par les quantités prévues dans le contrat, dans le cas des locations rémunérées en nature.

– De la fraction du revenu agricole forfaitaire dans le cas des locations à part de fruit.

Le revenu brut imposable ne bénéficie plus de l’application de l’abattement de 40% pour la détermination du revenu net imposable.

Exonération

Depuis le début de l’année, les revenus fonciers annuels bruts imposables sont exonérés quand ils n’excèdent pas 30.000 DH.

L’exonération est valable même dans le cas de plusieurs revenus fonciers dont le cumul est inférieur ou égal à ce seuil. Le contribuable doit toutefois déposer sa déclaration annuelle des revenus fonciers conformément au nouveau Code général des impôts (article 82 ter).

Lorsque le montant des revenus excède 30.000 DH, l’impôt est calculé sur le montant global. Autrement dit, le seuil d’exonération n’est pas retranché de la base de calcul de l’IR.

– Cas des contribuables disposant de plusieurs revenus fonciers exonérés : souscrire la déclaration tel que précisé ci-dessous, et verser spontanément l’impôt dû au titre du cumul des revenus, lorsque ce cumul dépasse le seuil exonéré de 30.000 DH.

– Cas des contribuables disposant de revenus autres que fonciers : le bénéfice du seuil exonéré n’est pas cumulable avec l’exonération prévue pour d’autres revenus (salariaux ou professionnels). Ainsi, le revenu foncier est imposable quel que soit son montant, lorsque le contribuable dispose d’autres revenus au titre desquels il a bénéficié du seuil d’exonération de 30.000 DH.

Taux d’imposition

Depuis le début de l’année, les revenus fonciers bruts imposables sont soumis à l’IR selon les taux libératoires proportionnels suivants :

– 10% pour les revenus fonciers bruts imposables inférieurs à 120.000 DH.

– 15% pour les revenus fonciers bruts imposables égaux ou supérieurs à 120.000 DH.

Déclaration et versement de l’impôt

Le mode de déclaration et de versement de l’impôt relatif aux revenus fonciers a été modifié :

1 –Déclaration et retenue à la source :

Les personnes morales ainsi que les personnes physiques dont les revenus professionnels sont déterminés selon le régime du résultat net réel ou celui du résultat net simplifié, qui prennent en location des biens immeubles mis à leur disposition par des personnes physiques, sont tenues de :

– Opérer une retenue à la source de l’impôt dû par les propriétaires.

– Verser l’impôt à l’administration avant l’expiration du mois suivant celui au cours duquel la retenue à la source a été opérée.

– Souscrire une déclaration au titre des revenus fonciers annuels bruts imposables auprès de l’administration, avant le 1er mars de chaque année.

2 – Dispense de la retenue à la source :

Les personnes physiques propriétaires ou usufruitiers de biens immeubles mis en location peuvent opter pour le paiement spontané de l’impôt sur les revenus fonciers en question.

Ils doivent en formuler la demande, de manière électronique ou sur support papier, auprès de l’administration (inspecteur des impôts du lieu du domicile fiscal) au plus tard avant l’expiration du délai de déclaration prévu par le code des impôts (article 82 ter).

Un récépissé est délivré au propriétaire qui doit en remettre une copie au locataire.

Cependant, en raison des difficultés liées à la mise en place du système de la retenue à la source pour les personnes morales et autres professionnels (RNR/RNS) locataires, ayant un nombre important de contrats de loyers, les propriétaires ou usufruitiers qui souhaitent demeurer sous le régime du paiement spontané de l’impôt relatifs aux revenus fonciers acquis à partir du 1er janvier 2019, peuvent, à titre exceptionnel, formuler la demande avant fin mars 2019.

3 – Déclaration et paiement spontané :

Les contribuables suivants sont tenus de souscrire, par procédé électronique, la déclaration annuelle des revenus fonciers et verser l’impôt y afférent, avant le 1er mars de l’année suivant celle de la perception des revenus :

– Les propriétaires ou usufruitiers qui donnent en location des biens immeubles à des particuliers ou à des contribuables dont le revenu professionnel est soumis au régime forfaitaire.

– Les contribuables ayant opté pour le paiement spontané (article 173 du CGI).

– Les contribuables disposant de revenus fonciers versés aussi bien par des particuliers / professionnels forfaitaires que par des personnes morales et professionnels RNR-RNS, quand leur montant atteint, par effet de cumul, le seul de 120.000 DH.

Dans ce cas, l’impôt à payer est égal à celui relatif aux revenus des locations aux particuliers / Professionnels forfaitaires, majoré, le cas échéant, du complément de l’IR relatif aux revenus fonciers ayant subi la retenue à la source au taux de 10% au lieu de 15%, correspondant au revenu cumulé supérieur à 120.000 DH.

– Les contribuables disposant de plusieurs revenus fonciers exonérés, que ces revenus soient imposables par voie de paiement spontané ou par voie de retenue à la source, et dont le cumul dépasse le seuil de 30.000 DH.

Régularisation de l’impôt retenu à la source

Le Code des impôts prévoit l’application de la procédure de régularisation, par la notification d’une lettre d’information sur les rectifications qui seront apportées au montant de l’impôt retenu à la source, que celui-ci résulte d’une déclaration ou d’une régularisation pour défaut de déclaration des revenus fonciers soumis à l’obligation de retenue à la source.

Taxation d’office pour défaut de déclaration des revenus fonciers

La loi de finances 2019 instaure une procédure de taxation d’office pour les contribuables qui ne produisent pas dans les délais les déclarations des revenus fonciers.

La procédure concerne également les cas de déclarations incomplètes (renseignements manquants pour l’assiette ou le recouvrement).

Elle concerne par ailleurs les locataires qui ont la responsabilité de procéder à la retenue à la source de l’impôt et qui ne le versent pas au Trésor.

Sanctions

En cas de paiement tardif de l’impôt :

– Pour les paiements spontanés : une pénalité de 10% ou de 5% selon le cas, et une majoration de 5% pour le premier mois de retard et de 0,50% par mois ou fraction de mois supplémentaire sont applicables, au montant des versements effectués, en totalité ou en partie.

– Pour la retenue à la source : une pénalité 20% en cas de défaut de versement ou de versement hors délai par le locataire responsable de la retenue à la source.