Crédit immobilier : emprunter, renégocier, c’est maintenant !

Le crédit très bon marché est plus que jamais d’actualité. C’est une bonne nouvelle pour les candidats à l’achat d’un logement. Mais aussi pour les propriétaires déjà détenteurs d’un prêt immobilier qui peuvent avoir intérêt à renégocier.

Principal carburant de l’accession à la propriété, le crédit devient encore plus déterminant alors que les prix immobiliers sont orientés à la hausse . « Depuis 2009, la chute des taux d’intérêt des crédits à l’habitat, facteur de soutien de la solvabilité des ménages, porte le marché immobilier à bout de bras, estime Alexandre Mirlicourtois, directeur de la conjoncture et de la prévision dans le Groupe Xerfi. Un plancher a été atteint. La probabilité que les taux baissent encore davantage est désormais faible. La remontée se fera en pente douce, mais elle se fera quand même. »

A court terme, le crédit immobilier reste très bon marché pour ceux qui peuvent en profiter . Les taux ont même encore récemment baissé . La durée des prêts s’allonge. A quel taux peut-on emprunter aujourd’hui. Qui a intérêt à renégocier ? Ce qu’il faut savoir.

A quel taux emprunter ?
Bonne nouvelle si vous souhaitez emprunter. En ce mois de mai, les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont plutôt orientés à la baisse.

Selon le courtier Meilleurtaux.com, vous pouvez obtenir actuellement en moyenne du 1,41 % sur 15 ans, 1,63 % sur 20 ans et 1,83 % sur 25 ans. De son côté, Credixia, autre spécialiste du courtage, annonce pour les très bons dossiers, du 0,75 % en moyenne sur 10 ans (hors assurance, meilleur taux fixe national négocié par l’intermédiaire du courtier), 0,95 % sur 15 ans, 1,10 % sur 20 ans et 1,30 % sur 25 ans.

Pour l’ensemble du marché, toutes durées confondues, les taux d’intérêt fixes (hors assurance et coût des sûretés) ont même encore baissé. Ils se sont établis à 1,47 % en avril après 1,49 % en moyenne en mars, d’après les données récemment publiées par l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Repartis à la hausse début 2017, après avoir touché un point bas, les taux ont tendance à se replier. Ainsi, depuis la fin de l’été 2017, ils reculent doucement de l’ordre de 1 point de base chaque mois. Cette baisse s’explique par « des conditions de refinancement des banques toujours excellentes et par l’abondance de liquidités bon marché dans l’économie », note l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

En outre, rappelle Alexandre Mirlicourtois, « la concurrence reste féroce entre les établissements financiers. » Les prix de l’immobilier et la réduction des soutiens publics à l’accession à la propriété rognent la capacité d’achat des ménages. Mais les banques continuent à prêter à taux bas car elles ont pris conscience que la demande se dégradait depuis un an.

Ces conditions exceptionnelles ne sont pas réservées qu’aux emprunteurs « high level ». Tous les profils, primo-accédants comme secundo-accédants, bénéficient d’une baisse de taux, affirme le courtier le-Partenaire-fr, et toutes les durées de prêt sont concernées. « Nos partenaires bancaires souhaitent réaliser de bons chiffres avant la pause estivale donc, sans surprise, ils misent sur des taux bas pour clôturer leurs objectifs », précise Fabienne Laborde, directrice commerciale de Le-Partenaire.fr.

Sur quelle durée ?
Le maintien de conditions de crédit très accommodantes ne suffit pas toujours à compenser la hausse des prix. Les budgets les plus serrés, ceux qui ont peu ou pas d’apport, sont les plus touchés.

Face à la perte de pouvoir d’achat, vous pouvez penser à allonger la durée de votre prêt. « Pour pouvoir emménager dans le bien qu’il convoite, estime Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, un foyer devra envisager son projet sur des durées de remboursement de 20, 30, voire 35 ans. »

C’est un levier qu’utilisent déjà les banques pour limiter le ralentissement de la demande de crédit. En avril, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée des prêts était de 220 mois en moyenne, soit plus de 18 ans. Or, sur les quatre dernières années, le délai de remboursement d’un crédit a augmenté de 15 mois. Ce sont surtout les jeunes ménages qui en profitent mais pas seulement.

« La durée des prêts est passée assez naturellement de 20 à 25 ans, remarque Philippe Taboret. Ce n’est pas forcément une mauvaise chose d’emprunter sur des durées aussi longues. Pourquoi serait-ce moins bien que de payer un loyer ? ». D’ailleurs, selon lui, à mensualités inchangées sur une durée de 20 ans, un emprunteur perdrait 8,90 % de capacité d’emprunt si les taux passaient de 1,60 % à 2,60 %. Pour une mensualité de 1.000 euros, un ménage ne pourrait plus obtenir que 186.000 euros au lieu de 205.000 euros. En revanche, ce même taux de 2,6 % appliqué à un prêt contracté sur 35 ans « procurerait une capacité supplémentaire d’endettement de 73.000 euros ».

Pour l’instant, seul le Crédit Foncier Alsace-Lorraine prête sur 35 ans et une poignée de réseaux bancaires (Crédit Agricole, LCL, BNP Paribas Personal Finance…) sur 30 ans. Mais, assure Philippe Taboret, « cette pratique est appelée à se développer. »

Faut-il renégocier ?
Avec les récentes baisses des taux, il peut être judicieux de renégocier un prêt souscrit il y a quelque temps . Ce qui sera aussi une occasion de renégocier votre assurance-emprunteur .

« Les crédits concernés, précise Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com, ont été signés avant 2016, la grande majorité des dossiers portent sur des crédits datant de 2015, à savoir ceux qui n’ont pas profité de l’opportunité en 2016 ou 2017, les crédits étant souvent trop récents. » Avec, à la clé, des gains supérieurs à 10.000 euros et pour la moitié des dossiers plus de 15.000 euros (voir illlustration).

En principe, pour que l’enjeu en vaille la peine, il faut que l’écart de taux soit au moins égal à 0,70 % entre celui du crédit ancien et le taux pratiqué aujourd’hui sur la même durée. Vous devrez aussi être dans la première moitié de votre prêt et avoir remboursé au moins une année pour amortir les frais du rachat. En outre, le capital restant dû doit au moins être égal à 70.000 euros.

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