Coopératives d’habitation: Fini la «récréation» fiscale

Ce lundi 2 juillet, dernier délai pour la déclaration d’existence
Toutes les unités créées avant le 31 décembre 2017
A défaut, elles perdraient l’exonération de l’IS et le forfait de droits d’enregistrement

La loi de finances a modifié le régime fiscal relatif aux coopératives et associations d’habitation. L’objectif étant de lutter contre les abus qui ont transformé ce cadre incitatif en un véhicule de spéculation immobilière et de concurrence déloyale et d’évasion fiscale.

Parmi les nouveautés introduites par le législateur, l’obligation pour les coopératives et associations d’habitation créées avant le 31 décembre 2017 de procéder à une déclaration d’existence auprès de l’administration fiscale. La procédure consiste à déposer la liste intégrale des adhérents et le détail des projets immobiliers n’ayant pas encore reçu le permis d’habiter. Le dernier délai expire ce lundi 2 juillet.

Le délai ayant été prorogé de deux jours comme pour la déclaration du revenu global pour les particuliers. Pour l’heure, il n’est pas possible de procéder à une déclaration en ligne. Par conséquent, il faut se rendre aux bureaux du service des impôts.

Cette formalité permettra à l’administration de recouper les listes et d’identifier les personnes qui sont adhérentes dans plus d’une coopérative. Ce qui n’était pas possible jusque-là. En cas de doublon, la personne passera à la caisse puisqu’elle devra payer le tarif de droit commun des droits d’enregistrement, soit 4% de la valeur du bien au lieu de 200 DH à la cession d’un logement au coopérateur.

En effet, l’incitation fiscale accordée aux coopératives d’habitation n’est destinée qu’à l’acquisition d’un logement à titre de résidence principale. Les résidences secondaires sont donc hors champ.

Avant 2018, les coopératives d’habitation bénéficiaient de l’exonération totale de l’IS et ce sans condition et d’un forfait de 200 DH au titre de droits d’enregistrement, une «fenêtre» que plusieurs opérateurs exploitaient malicieusement. La loi de finances 2018 resserre la vis.

Outre l’obligation de s’identifier auprès du fisc avant le 2 juillet 2018, les conditions d’exonération d’IS ont été restreintes. Les adhérents de la coopérative ne doivent pas être déjà soumis à l’IR en matière de revenus fonciers et ne doivent pas être déjà inscrits à la taxe d’habitation. Ce qui veut dire que les personnes déjà propriétaires d’un logement sont exclues de la possibilité d’adhérer à une coopérative.

L’adhérent doit conserver son logement pendant quatre ans au minimum, à partir de la date de conclusion de l’acte d’acquisition définitif. Autre condition: la superficie des unités de logement ne doit pas dépasser 300 m2 chacune.
La loi de finances 2018 instaure également le principe de la solidarité fiscale entre les adhérents en cas de non-respect des nouvelles conditions d’exonération.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi de finances 2018, les inspecteurs des Impôts sont désormais habilités à enregistrer les actes ou écrits des coopératives ou associations d’habitation n’ayant pas déposé une liste actualisée de leurs adhérents ou lorsque ces derniers ne sont pas éligibles. Ce véhicule d’accès à la propriété immobilière ne devrait plus être un véhicule d’évasion fiscale.

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Les personnes membres d’une coopérative créée avant le 31 décembre 2017 ne pourront plus adhérer à une autre structure concernée par l’exonération fiscale depuis janvier 2018. En cas de retrait d’un adhérent, les responsables de la coopérative doivent tenir une assemblée générale et valider la liste des membres. Celle-ci doit être transmise à l’administration fiscale dans un délai de 15 jours sur la base d’un imprimé modèle, assortie des motifs de retrait. Le désistement ou le remplacement d’un membre ne remet pas en cause l’avantage fiscal pour peu qu’il soit conforme aux conditions d’exonération (être non-propriétaire ni membre d’une autre coopérative).