CES IMPÔTS QUE DÉNONCENT LES PROMOTEURS IMMOBILIERS

Les promoteurs remettent en cause la taxe sur les terrains non bâtis. Ils dénoncent aussi la base de calcul des droits d’immatriculation ainsi que la mise en concordance lors de l’éclatement des titres. Des professionnels suggèrent l’exonération de la taxe sur les profits immobiliers pour ceux qui revendent leur logement principal avant six ans pour réinvestir dans un autre.

Toute opération liée à un bien immobilier, qu’il soit construit ou à l’état brut, donne lieu forcément au paiement d’un impôt. Certaines taxes sont fortement critiquées par les professionnels du secteur du fait de leur caractère jugé «infondé ou abusif», et ces derniers militent pour la suppression ou leur assouplissement. Les critiques concernent essentiellement la taxe sur les terrains non bâtis (TTNB) et les droits d’immatriculation.

Les promoteurs immobiliers, rassemblés sous la bannière de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), dénoncent, dans le mémorandum livré au ministre de l’urbanisme, de l’aménagement, de l’urbanisme et de la politique de la ville, la TTNB. De par la nature de leur activité, ils sont censés constituer une réserve foncière qui leur permet de réaliser leurs programmes immobiliers à moyen ou long termes. Mais l’application de la TTNB (4 à 20 DH/m2 pour les zones immeubles et 2 à 12 DH/m2 pour les zones villas) vient selon eux grever leur trésorerie. «Cette taxe pénalise la constitution par les promoteurs immobiliers d’une réserve foncière qui représente, en principe, une matière première destinée à être transformée et non un placement spéculatif», explique Tahar Asemaheri, expert comptable, directeur associé à TSPartners. Et ce, sachant que les matières premières de toutes les industries de par le monde ne sont assujetties à aucun impôt.

Toutefois, ces matières premières ne sont pas forcément amenées à prendre de la valeur comme c’est le cas pour la pierre. D’où l’impôt sur le foncier, tant que le promoteur n’a pas encore réalisé son programme immobilier. Il faut dire que cet impôt trouve son origine dans le comportement opportuniste de certains opérateurs (promoteurs et autres) qui acquièrent des terrains à des prix abordables, et les cèdent quelques années plus tard, dans le but d’en tirer une plus-value considérable.

La TTNB, une taxe à effet inflationniste

En tout cas, pour pallier ces difficultés, la fédération propose l’exonération et/ou le réaménagement de la durée de son application. Des majorations et pénalités peuvent même être imposées aux détenteurs de terrains, engagés dans la réalisation de logements, mais qui finissent par les revendre. «La demande de réadaptation est justifiée dans le sens où les promoteurs sont parfois confrontés à des contraintes liées notamment au financement et au retard dans l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité et se trouvent dans l’impossibilité de réaliser leurs projets dans les délais prévus par l’article 42 de la loi 47-06 relative à la fiscalité locale», ajoute M.Asemaheri. Abdelmajid Bargach, notaire, abonde dans le même sens et évoque, en plus, l’effet inflationniste de cette taxe. Selon lui, «cette taxe est anti-économique parce qu’elle finit par toucher le client, puisqu’elle est forcément répercutée sur le prix de vente final du bien». C’est normal quand on sait que le promoteur, compte tenu de la nature de son activité, voudra préserver ses marges. D’un autre côté, un problème de double taxation se pose au niveau de la conservation foncière, à l’achèvement des travaux. En effet, lors de l’achat d’un terrain, un promoteur s’acquitte des droits d’enregistrement et de conservation foncière y afférents. Après l’aboutissement de son projet et l’obtention du permis d’habiter, il doit naturellement suivre l’éclatement des titres. Cette opération donne lieu au paiement des droits d’immatriculation, appelés la mise à jour ou en concordance. Ils sont calculés sur la base de la valeur vénale du bien, laquelle contient déjà la part du foncier qui a fait l’objet d’une taxation au moment de l’acquisition du terrain.

En plus de cette anomalie, les promoteurs réfutent la base de calcul même de ces droits d’immatriculation. La mise à jour de ces droits est calculée sur la base d’une grille tarifaire imposée par la conservation foncière qui tient compte du prix moyen du logement dans la zone où le logement est construit. «Cette méthode de calcul est incorrecte dans la mesure où elle ne devrait tenir compte que du coût de revient du projet et non de la valeur de vente estimée», explique Taoufik Kamil, président de la FNPI. En tout cas, si exonération ou réaménagement des taxes évoquées il y a, l’acquéreur doit y trouver son compte à travers le prix.

Le particulier est aussi pénalisé

Le promoteur n’est pas le seul concerné par ces «dysfonctionnements» de fiscalité immobilière. Les clients aussi en pâtissent. Me Bargach évoque la taxe sur les profits immobiliers (TPI). Il propose une exonération avant l’écoulement des six années obligatoires d’occupation des lieux, si la vente du bien immobilier occupé est réalisée dans le dessein d’investir dans l’acquisition d’un autre. «Cette disposition, dont les paramètres seraient discutés prochainement, revêt toute son importance avec l’évolution des conditions de vie d’un couple par exemple, qui, ayant eu des enfants, a besoin d’un logement plus spacieux ou mieux situé…», ajoute notre notaire. Pour sa part, la TVA sur livraison à soi-même pour le cas de l’auto-construction présente aussi quelques dysfonctionnements (voir encadré), qui s’ajoutent à bien d’autres.

TVA sur livraison à soi-même : des mésententes sur la base de calcul
Bien que les professionnels estiment que le barème fixé pour la TVA sur livraison à soi-même a été correctement réaménagé selon un tarif progressif, ils pointent du doigt quelques dysfonctionnements. Le cas le plus courant est celui d’une personne ayant construit une maison individuelle composée d’un rez-de-chaussée et d’un étage, d’une superficie inférieure à 300 m2 construite (limite de l’exonération de cette taxe). Cet auto-constructeur décide après quelque temps de rajouter un autre étage, ce qui le rend imposable vu que la superficie dépasse le seuil d’exonération. S’il reçoit sa notification de paiement de la TVA après le délai de prescription fixé à 4 ans, il n’est censé la payer que sur le dernier étage construit et non sur la superficie totale de son logement, puisque le RDC et le 1er étage sont touchés par cette prescription. Par abus, le fisc impose cette TVA sur la totalité de la surface construite. Ce qui plombe ainsi le promoteur individuel.

Les réaménagements de taux ne font pas l’unanimité
La Loi de finances 2018 a apporté certaines modifications concernant la fiscalité immobilière. Alors que les droits d’enregistrement étaient fixés à 4% avec engagement de construction dans un délai de 7 ans et inscription d’une hypothèque au profit de l’Etat (en cas de refus de cet engagement, la personne débourse l’équivalent de droits de 6%), ils sont passés à 5% pour toute personne ayant acquis un bien immobilier ou un lot de terrain, sans exception. De plus, la TPI sur les terrains situés dans le milieu urbain a été réaménagée, passant de 30% à 20%. En revanche, le taux initial est appliqué aux terrains qui rentrent dans le périmètre urbain, consécutivement à l’application du plan d’aménagement de la ville.

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