Spoliations immobilières: Une nouvelle arme contre la mafia des procurations

• Elles seront centralisées dans un Registre national
• Fin du régime d’exception pour les sociétés civiles immobilières
• Immatriculations obligatoires pour celles détenant des biens immeubles

Un nouveau tour de vis au phénomène des spoliations immobilières. Du moins, c’est l’objectif du projet de loi 31-18 que le SGG vient d’adresser aux membres du gouvernement. Le texte fait suite aux instructions royales en date du 30 décembre 2016.

Il prévoit une réforme de certaines dispositions du code des obligations et contrats. Ainsi, le projet de loi institue un registre national des procurations. Il s’agit de l’un des principaux instruments utilisés pour la spoliation immobilière. Les procurations sont parfois utilisées à des fins frauduleuses. Dans certains cas, elles sont utilisées au-delà du mandat ou du délai pour lesquels elles ont été établies. Du coup, de nombreuses personnes s’aperçoivent trop tard que leur mandataire les a spoliées.

Pour mettre un terme à l’anarchie, toute personne souhaitant délivrer un mandat à un tiers devra l’inscrire au Registre national des procurations relatives aux droits réels, tenu par le bureau d’ordre du tribunal de première instance de la juridiction où se situe le bien immeuble.

Le Registre sera administré par le président du tribunal ou magistrat nommé par ses soins. Le Registre national des procurations devrait offrir plus de sécurité aux émetteurs, qui n’auront plus de mauvaises surprises. Pour cela, ils devront saisir le tribunal dès que la transaction à l’origine de l’établissement de la procuration a été conclue.

Les MRE piégés

Il y a un peu moins d’un an, l’Agence nationale de la conservation foncière avait diffusé une circulaire stipulant que les procurations des MRE doivent être signées devant un avocat, un adoul ou un notaire au Maroc ou faisant partie du personnel de l’ambassade. Ce qui a contrarié nombre d’entre eux qui vivent dans des pays où l’ambassade ne compte pas des adouls.

Le projet de loi n’apporte pas d’assouplissement pour ces citoyens. Ils devront eux aussi inscrire leurs procurations auprès du Registre national de la ville où se situe le bien immeuble objet d’une transaction ou, à défaut, au niveau du tribunal de première instance de Rabat.

Une fois que le Registre national sera opérationnel, toute personne mandatée, souhaitant réaliser une transaction immobilière, se verra réclamer par le notaire, l’avocat ou l’adoul un certificat attestant que sa procuration n’a pas été révoquée et qu’elle est toujours en vigueur.

Aucun mandat n’aura de force juridique sans avoir été inscrit au Registre national. Les procurations ne commenceront à avoir un effet juridique qu’à partir de la date de cette inscription. Reste maintenant à savoir quel traitement sera réservé aux milliers de procurations signées avant la publication de la loi 31-18 au Bulletin officiel.

«Je propose l’instauration d’une période transitoire au cours de laquelle les détenteurs d’une procuration devront se mettre en conformité avec la loi en s’inscrivant au niveau du Registre national. En effet, on ne peut tolérer la coexistence de deux régimes différents», suggère Me Kamal Habachi, avocat d’affaires, associé au cabinet Hblaw. De nombreuses personnes, par ignorance ou de manière délibérée feront la sourde oreille. En principe, leurs procurations deviendront caduques du fait qu’elles ne seront plus acceptées pour la conclusion de transactions immobilières.

Il est évident que le ministère de la Justice s’oriente vers l’utilisation des nouvelles technologies pour la création du Registre national. Les modalités de son fonctionnement seront fixées par voie réglementaire. «Le ministre de la Justice pourrait s’inspirer des règles de fonctionnement du Registre de commerce», explique l’avocat d’affaires.

Le projet de loi destiné à lutter contre les problèmes de spoliations immobilières prévoit également de remettre de l’ordre en matière de sociétés civiles. Jusqu’à présent, la création de sociétés civiles immobilières (SCI) n’obéissait à aucun critère. Elle est soumise à une simple signature des statuts. Mais ces structures ne sont inscrites nulle part sauf si elles possèdent un bien immeuble.

Dans ce cas, elles sont inscrites à la Conservation foncière. Les SCI ne peuvent même pas être assimilées à des associations qui, elles, font l’objet d’une déclaration obligatoire auprès du ministère de l’Intérieur, moyennant un récépissé, sous peine de nullité.

Les SCI sont devenues un véhicule utilisé par certains pour procéder à des transactions immobilières douteuses. La réforme institue de nouvelles règles du jeu. Ainsi, les sociétés de ce type possédant des biens immeubles devront obligatoirement être immatriculées au Registre des SCI détenu par le tribunal de première instance. Cette opération vise à identifier ces structures de manière claire et à les répertorier.

L’autre disposition introduite par le projet de loi porte sur les obligations concernant les SCI qui procèdent de manière habituelle et répétitive à des actes de commerce selon les dispositions de la loi. Dans ce cas, elles devront changer de régime juridique et se transformer en sociétés commerciales type SA, Sarl, etc.

Un édifice laborieux

Le projet de loi 31-18 sur le code des droits et obligations constitue un nouvel apport dans le domaine de la lutte contre les spoliations foncières grâce à de nouveaux garde-fous. Cependant, personne ne peut jurer de l’étanchéité de la loi. «La consultation des propriétés immobilières devrait mieux être encadrée, en étant, par exemple, informatisée, limitée en termes d’informations et d’usagers. L’Agence de la conservation foncière devrait également être vigilante au sujet des personnes qui demandent des renseignements au sujet d’un bien immeuble», prévient Kamal Habachi, avocat d’affaires, associé au cabinet Hblaw. Par conséquent, la personne demandant des renseignements sur une propriété immobilière devrait, par exemple, préciser ses motivations. Ce qui permettrait d’identifier d’éventuels spoliateurs.