Immobilier : les acheteurs lassés des mauvais plans de l’appart témoin

Une étude de l’association de consommateurs UFC Que choisir pointe les litiges croissants dans les achats, sur plans, de logements neufs. Les retards de livraison et les malfaçons viennent au premier rang des récriminations.

Un pavé voire un parpaing jeté dans la mare du marché immobilier par l’UFC Que choisir. Dans une étude de 40 pages publiée ce jeudi, menée auprès d’un panel de 746 acquéreurs de logements neufs, l’association de consommateurs indique qu’un logement neuf sur trois est livré avec un retard qui atteint en moyenne 5,4 mois. D’où un surcoût de 4 500 euros lié aux loyers supplémentaires à régler pendant l’indisponibilité du logement, qui se cumulent parfois avec les premières mensualités du crédit à rembourser. Une fois installés, les heureux acquéreurs ne sont pas au bout de leurs peines. Au moment de l’état des lieux, un sur cinq émet des réserves qui vont de la légère imperfection à la malfaçon. Selon les termes de la loi, le promoteur immobilier qui est responsable de la bonne exécution de l’ouvrage, doit résoudre ces dysfonctionnements dans un délai de deux mois.

Ces déconvenues sont le corollaire du mode de commercialisation des logements neufs. A la différence du marché de l’ancien, l’achat d’un bien immobilier tout juste sorti de terre et jamais habité se fait sur plans. Au mieux, un appartement témoin élégamment décoré ou une simulation 3D permet de se faire une idée du futur home sweet home. La réalité est parfois plus brutale. Christiane Azarian a acquis un appartement de 48,5 mètres carrés à Aix-les-Bains au prix de 5 000 euros le m2. «A ce prix, je m’attendais à des prestations qui relèvent de l’excellence», dit-elle à Libération. Son logement lui a été livré six mois en retard avec une absence d’étanchéité du joint de dilatation et un revêtement de sol gondolé. «Surtout, précise-t-elle, le garde-corps du balcon n’était pas installé et j’habite au 1er étage.» Elle a depuis entamé une procédure contre le promoteur immobilier.

Méconnaissance de la loi
A Arenthon (Haute-Savoie), Diane Marchal, elle, n’a toujours pas pris possession de sa maison individuelle de 85 m2. Elle a effectué une réservation en septembre 2015 pour une livraison au 30 juin 2017. Au moment de la signature de l’acte notarié, la date de remise des clés a été reportée au 31 décembre 2017. Près d’un an plus tard, la maison de Diane – pas plus que les 39 autres du lotissement – n’a toujours pas été livrée : «Le premier retard a été justifié par les intempéries, puis un courrier nous a expliqué qu’ERDF était en retard dans l’installation d’une ligne à haute tension. Depuis, le promoteur ne répond plus à nos mails ni à nos coups de fil.» Diane Marchal a depuis constitué un collectif avec 21 autres propriétaires de ce lotissement. Ledit promoteur, Bertrand Jardon, nous indique qu’il a dû faire face à «un cas de force majeur» : «une défaillance de l’entreprise chargée de la construction».

Après la publication de l’étude d’UFC Que choisir, Libération a souhaité faire réagir quelques promoteurs parmi les plus connus sur le territoire. Cogedim, Kaufman and Broad ou encore les Nouveaux constructeurs n’ont pas souhaité s’exprimer. La présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers, qui compte 600 adhérents, estime pour sa part que l’essentiel des retards de livraison est imputable aux entreprises de bâtiment qui construisent les logements pour le compte des promoteurs immobiliers : «Effectivement, nous constatons des retards de livraison. Il faut malheureusement constater que ces entreprises n’ont pas embauché depuis quatre ans et font appel à des travailleurs détachés comme variable d’ajustement.» Guy Nafilyan, promoteur immobilier depuis quarante ans, est le seul qui ait accepté de s’exprimer au titre de sa société. Il met en avant les impondérables de la météo qui allongent les dates de chantier : «En 2017 nous avons eu quatre-vingt-dix jours d’intempéries et quatre mois de grèves d’Enedis, la filiale d’Edf chargée des branchements en électricité. Tout cela influe sur le temps de construction d’un immeuble qui est de vingt à vingt-quatre mois. Enfin, il faudrait que les notaires expliquent à leurs clients que les dates de livraison sont prévisionnelles justement en raison de ces aléas.»

Ces retards dans la mise à disposition des logements, comme les malfaçons, aboutissent aujourd’hui à de nombreux contentieux. De guerre lasse, les acquéreurs vont demander réparation devant les tribunaux avec de sérieuses chances de succès. D’autant plus que certains promoteurs usent de la méconnaissance de la loi de la part de bon nombre d’acheteurs. La législation permet à un acquéreur de consigner la dernière tranche de 5% du prix du logement chez un notaire ou dans une banque au cas où des malfaçons sont constatées au moment de l’entrée dans les lieux. Cette somme n’est ensuite libérée qu’au moment où toutes les réparations ont été effectuées. Pour s’affranchir de cette contrainte, UFC Que choisir a relevé que plusieurs promoteurs n’acceptent de remettre les clés d’un appartement qu’en échange du paiement total du logement. Dès lors, le propriétaire n’a plus tellement de moyens de pression pour que les malfaçons soient rapidement réparées.

Feu vert
Un promoteur immobilier, Vinci, a toutefois choisi de se distinguer de ses confrères en proposant une garantie dans laquelle l’acheteur d’un appartement est indemnisé quelles que soient les causes du retard. Idem si les malfaçons n’ont pas été réparées dans les soixante jours. Toutefois, dans ce dernier cas, le paiement ne se fait pas en espèces sonnantes et trébuchantes mais en chèque cadeaux, avec un plafond de 2 000 euros. Le système pourrait cependant faire des émules, d’autant que Vinci affirme que ses ventes ont progressé de 5% depuis que le dispositif a été mis en place.

UFC Que choisir, à l’origine de ce débat, attend néanmoins plus que de la bonne volonté des promoteurs immobiliers. L’association demande un toilettage de la loi sur les ventes en l’état futur d’achèvement, de manière à rendre obligatoires les pénalités de retard dans les contrats de vente. Elle suggère également d’instaurer automatiquement une consigne de 5% du prix du logement qui ne sera levée qu’au moment où l’acheteur donne le feu vert, après avoir constaté que toutes les malfaçons ont été réparées. Enfin UFC Que choisir souhaiterait l’abandon d’une tolérance peu connue et datant de près d’un siècle. Les promoteurs peuvent livrer un logement dont la surface peut être inférieure de 5% à celle mentionnée dans le contrat de vente, sans qu’il ne leur en soit tenu rigueur. Sur un appartement parisien de 75 m2, le manque à gagner peut atteindre 30 000 euros.